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袁一泓 的博客

 
 
 

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575-548=?  

2014-07-03 09:38:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不是我故弄玄虚,而是看到两个排行榜生出的疑惑。

6月30日午夜刚过,搜房网旗下的中国指数研究院,就挂出了一份《2014上半年房企销售业绩排行榜》(简称搜房榜);7月1日上午,乐居旗下的克而瑞(CRIC)研究中心则如期发布了《2014年上半年中国房地产企业销售TOP50》(简称克而瑞榜)。

按照搜房榜,中海地产上半年的销售额是548亿元,在克而瑞榜,中海地产这一数字则高达575亿。它们之间的差距是2700000000元,270万一套的房子,可以买1000套。

两个排行榜,企业的销售额相同的只是少数,而且动辄相差就是几亿甚至几十亿。再譬如,搜房榜的华夏幸福基业,销售额是240亿,克而瑞榜是200亿。万达集团在搜房榜有545亿,在克而瑞榜只有507亿。泰禾地产前者给出的是101亿,后者只给90亿。其他差额几个亿的更是不胜枚举。

如果说,克而瑞榜计算的是商品房销售额,而搜房榜是包括房企所有产品的销售额,那么搜房榜的数额均应大于克而瑞榜,但为什么中海地产的销售额,两者却是相反。也很难解释,同是上市公司且基本每月都公布销售数字,为什么万科、恒大、保利、龙湖等数据均不一致。事实上,除绿地集团、融创和世茂房地产外,两个榜前20名的其他房企(也就是说17家房企)数额全都不一样。

也许克而瑞和中指院都会举出若干理由,说明自己的数据才是更权威。这两家是内地最早一批从事房地产研究的机构,中指院20年前就开始做了,而周忻2009年还把克而瑞弄到美国上市(2011年底又宣布退市)。但作为普通读者,很难分辨清楚谁的数据更准确靠谱,只好都给它们投不信任票。

客观地说,房企销售业绩排行,确是业界所需要的。至少,你知道自己在业内占什么位置。有些三四线城市的地方政府,甚至还以房企TOP10到它们那里投资为自豪。前两年,在排行榜发布之前,有的地产商还打听其他同行的排名,担心自己掉队太多面子不好看。

但有市场需求,并不意味着你可以滥用。哪怕你用这个排行榜去牟利,但公布出来的榜单,应该让人心服口服,“客观、专业”是必须做到的。但两个排行榜误差范围如此之广、误差数值如此之大,很难说完全是技术因素所致。

我本意并不是要指责这两个榜单的制作单位,至少它们还填补了市场的空白,满足了房地产界特定的需求。但榜单误差之深,也反映出房地产数据的混乱、失真,到了惨不忍睹的地步。这并非唯独民间研究机构而然。

官方房地产数据,曾经有过住建部(建设部)和统计局两个版本。以北京为例,有北京市建委和北京市统计局的两种数据。住建系统的数据是基于国家批准建设的住房信息系统采集而来。但国家统计局以《统计法》为武器,成功干掉了住建系统的数据发布平台。

全国住房信息系统在联网40个城市后停滞不前。现在官方唯一的房地产数据来源,是国家统计局发布的月度70个大中城市房价数据和年底全国房地产数据。但我们从中看不到各城市成交量和房价的具体涨跌,更看不到单个区域单个楼盘的涨跌,遑论房企销售额排行。

我个人一直认为,住建系统的动态监测数据,与统计局系统的抽样调查数据,是可以并行不悖的,也并不违反统计法。后者甚至能为房地产调控提供更准确的决策参考。但张扬的部门利益有时会牺牲公众利益。不动产登记制度推进缓慢,也与此有关。

官方粗犷豪迈的数据之下,就是中房指和克而瑞们的生存空间。其实,非唯房地产,很多行业的民间研究机构包括智库,都有巨大的空间。但前提是,你得真正做到独立、客观和专业。这是建立权威性的唯一合法来源。

这种机构是要“养”的。养不起,别染指。以牟利为导向,势必不伦不类。

(文章见7月3日21世纪经济报道一戈看台)

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