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袁一泓 的博客

 
 
 

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谁带头降价?  

2014-06-05 13:43:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 我一直在等待,谁将是今年率先在全国范围降价的知名地产商?

 今年一季度的楼市,因为有些是去年年底的转签,成交数据还不算特别难看。但到4-5月,多数房企恐怕是更加失望,很多城市是量价齐跌,新房和二手房都一样。上半年只剩下6月份,就别指望会有奇迹发生了。

 我曾经跟有些朋友说过,二季度尤其是4-5月的成交情况,基本决定了2014年的市场大势。如果限购和限贷政策不发生逆转,就应放弃幻想。

 现在越来越清楚了,今年的调整是市场因素在主导。但有些城市的地产商不愿意相信,仍期望政府干预,取消或放松限购。显然,这还是一种“政策市”的思维。鼓吹市场化的地产商及其专家们,关键时刻想到的还是政策。

 除非发生极端情况—譬如二季度GDP跌到7%以下,但这几乎是不可能的—中央不会允许全面取消限购,而微调或变相松动,从少数几个城市的反应来看,效果微乎其微。哪怕有更多的城市作出微调,情况也好不到哪里去。

 而限贷,更没有丝毫放松的迹象。半个月前央行要求各商业银行讲政治,讲社会责任,房贷利率要合理定价。但银监会5月30日发布2013年年报时强调,涉及房地产贷款的各类贷款有关政策要求,银监会没有任何松动,也没有任何折扣,也没有任何讨价还价的余地。银行不愿意,你总不能按着它们的头强制放贷吧。

 私下跟地产界同仁探讨时,曾听到地产商诧异地说:今年楼市政策几乎与去年完全相同,为何一跨进2014年就朝着量价齐跌的方向不回头?应该不是单一因素。宏观经济筑底仍不稳定,中小企业经营困难,房价过高已严重透支需求,信贷持续偏紧等,都在起作用。

 我已经多次表达过类似观点:深化经济体制改革需要抑制房地产增速,民众也应有经济转入中低速增长的心理承受力。经过10年几乎是疯狂增长的房地产,理应来一次像样的调整。这对宏观经济、行业自身以及购房者,长远看都是有益的。

 3月份的时候,我曾经特别紧张,担心中央政府扛不住压力,认可全面救市。那样做,意味着再来一次暴涨。我甚至跟拥有几套房的朋友建议过,如果再涨,立即抛售。因为暴涨之后必然就是崩溃。现在看来我多虑了,政府比那些末流专家想象的聪明得多。

 我并且同意,经过一两年的调整,房地产市场会更健康,从这个意义上说,房地产还会有20年的发展时期,并不是唱高调,因为城市化带来的市场容量仍相当庞大。但这是与此前急风暴雨式的增长迥乎不同的发展。

 有地产商会说,一两年以后的事谁说得清,我们只关心今年怎么过。全国排名前20强的房企,多是上市公司,有人说上半年卖得这么差,半年报悬了。其实,它们都有去年结转的项目做底子,半年报业绩不会太差,可担忧的是下半年以及全年业绩。

 如果你认同这种说法:2014年房地产的调整,是多种因素综合作用尤其是市场因素主导的结果,中央会默许地方对限购政策进行微调但不会允许全面取消,而微调的效果极为有限,楼市下行趋势基本确立,那么,剩下的选择应该很明确了。

 我的建议就是,在建项目较多、存货数量大、去化慢的地产商,别再犹豫了,应立即启动大范围降价。其他企业视资金压力而定。早降早主动,一定要抢在第一批。等所有地产商都回过味来,不得不加入降价战团,边际效应已经迅速衰减。

 而且降幅不能太低,降5%等于没降。据说,有的城市很变态,居然设置降价上限,超过20%就不给网签。想多降也有办法,房价降20%之外,再送精装修送家电送物业费。再说,普遍降价20%,购房者还不买账,那神仙也没招。今年楼市应该不会比2008年更差。

 如果三季度能回笼大量现金,明年遇到绝佳的买地机会,你就不会后悔了。

 (文章见6月5日21世纪经济报道)

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