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袁一泓 的博客

 
 
 

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投资客何时出货?  

2013-08-30 10:41:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 前些天有位同事跟我说,他2007年初在北京东边靠近东环的地方买了套房,当时单价5000多元,现在2万多,涨了4倍。他说,“世间就是如此不均。我隔壁有个单元,几乎都是一个温州人买的,据说远不止这个小区。我估计她的主要工作就是收租,而且还不用交税。”

 这位女士的投资收益,必定远远超过那些坚持做实业的朋友。房价按8年4倍计算,平均每年复合增长50%,有多少投资实业的企业能做到这种收益?

 当然要看什么城市。鄂尔多斯就惨了,套住了。浙江很多城市,这一轮调控也比较惨,有几个地级市的房价是下跌的,即使2012年下半年以来北京上海广州猛涨,它们也至多是止跌,温州自不必说。若是早年就在京沪投资,且握到现在,才是大师级水平。

 同事想跟我讨论的是,这么多房子,她(或者她们、他们)为什么一直不卖?

 不卖的原因很简单,那就是坚持看多中国房地产。对中国楼市抱有强烈信心的,不仅是个人买房者,更有一批地产商。譬如7月23日成交的北京孙河地块。折算楼面单价最低估算是4.4万元,高则可达5万元。而去年9月,中粮所在的孙河组团A地块,龙湖地产竞得的楼面单价才不到2万元。10个月,地价增长了120%。

 再如,8月14日融创葛洲坝联合体以20.4亿元夺得亦庄居住用地项目,成交楼面单价约28123元/平米。而去年9月29日保利和融创联合体在同区域获得的两宗相邻地块的楼面价分别只有1.44万元/平米和1.5万元/平米。一年间,楼面价就涨了1.3万元。

 但我坚持认为,此时敢于高价夺地的地产商,是在豪赌明年的房地产政策。虽然7月30日中央政治局会议说的是促进房地产市场平稳健康发展,而未提房地产调控,但若要说从此放松调控了,谁也没这个胆。

 因为明年两种楼市政策走向都可能存在:维持现状或改变方向。对这两种政策走向的判断及建立于其上的投资策略,可能是完全迥异的。也就是说,在房地产投资这件事上,你是激进还是保守,今年下半年是个分水岭。

 如果你是激进的地产商,那就不管是北京上海还是广州深圳,溢价率、价格有多高,统统去抢。如果你是激进的投资买房者,只要能买到房,那就不管是离婚,还是以父母亲戚或公司的名义,反正是不停地买进买进。

 如果是保守的地产商,那就设定价格线,到线就刹车。如果是保守的投资买房者,不但现在不敢再买,有多套房的还会考虑出货。

 还有一种极端保守或者说悲观的观点。身边一位朋友就想把唯一的一套房子卖了,带家人租房住。原因是,他认为经济和楼市的崩溃即将到来。我几乎是惊呆了,请他务必慎重,可以等到年底两个重要的会议召开后再决定。

 两个会议,一个是十八届三中全会,一个是中央经济工作会议。8月27日中央政治局会议已确定,11月召开的十八届三中全会的主题是研究全面深化改革;我猜测,三中全会不会具体讨论房地产政策,尤其是2014年房地产调控的走向,将由年底的中央经济工作会议决定。

 二季度以来,中央层面的楼市政策保持沉默,据说是在酝酿长效机制。只要它出台,就意味着全面征收房产税的到来。

 有个广为流传的贴子,说是月薪5000元,个人拿到手的只有3700元,政府从个人和单位手里却拿走了3800元。意思是证明税负很重。但经济学家钟伟教授说,目前中国政府11万亿的税收85%来自于企业,15%来自于居民,而未来5至8年,中国的税收征收主体不是企业而是居民,包括房产税、遗产税等等,都会陆续出台。

 2014年不可能全面开征房产税,但如果长效机制宣布开征时间表——譬如2015年或2016年,那么,间隔的时期就是出货期。

 我的投资策略偏保守。建议拥有5套、8套或以上房子的投资者,今年三季度可考虑逐步出货;如果年底会议仅仅是维持现有房地产调控政策,没有开征累进税率房产税的意思,那就等到2014年底、2015年年中将多余房子分批出光——2014年、2015年房价肯定大涨,但前所未有的楼市危机很快随之来临,必须在危机到来前出干净;如果年底会议宣布征税时间表,那么2014年-2015年房价可能要下跌20%-30%。

(文章见8月29日21世纪经济报道一戈看台)

 

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