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袁一泓 的博客

 
 
 

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逃离或向往  

2013-07-04 10:02:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 写文章之前,又接到老家朋友的电话,被要求就孩子如何填报高考志愿提供意见。“在北京读名牌大学,以后留在北京是不是更容易?”我说留京很难很难,除非考上公务员。

 “听说北京的人口要到5000万,大学生应该受欢迎吧?”我说确实有学者建议,将北京发展成为大北京都市圈,但5000万不是北京市的人口数,而是包括北京周边一批城市。

 为什么非要考北京的大学而且要留在北京?两个孩子的家长不约而同地表示,在当地小城市找工作,全凭各种关系,否则就可能失业,至少北京的机会更多,相对公平一些。

 如今,人口移动呈现明鲜的分层化趋势。大城市综合实力强悍的家庭,选择北美、大洋洲;略有资产的家庭,亚洲其他国家也可以考虑。譬如,国内两大知名地产商在马来西亚和韩国开发的项目,主要客群就是我国有投资移民意向的内地人。

 尽管可怕的雾霾和交通吓跑了很多人,但仍有相当一批中小城市居民抱持着对大城市的向往。其中一个表现便是高考志愿的填报。有朋友说:废话,大城市的高校多,高考不报大城市报哪里?我的意思是在后半句:在哪里读大学,尽可能留在哪里工作。

 大学生留在北京上海,但凡家庭经济条件稍可,父母都会咬紧牙关赞助买房,不,多数是催促买房。所以,首次买房人的年龄越来越年轻,2011年的抽样数据是27岁。今年7月2日发布的《北京社会建设分析报告(2013)》称,北京户籍居民住房已超过户均一套的水平,基本达到人均一间。

 看到这里,我们单位的几位同事或许会因为自己被平均而跳起来。他们的年龄已过了27岁,却仍租住昂贵而简陋的房子。不过,聊可慰藉的是,他们不是北京户籍。

 根据第六次人口普查数据,2010年北京市常住人口为1961.2万人,比2000年第五次全国人口普查时增加604.3万人,年均增加60万人。这里既包括本地原户籍人口的自然增长,也包括像我们同事这种非京籍但属于常住的外埠人口,以及大学生留京。

 北京户均人口是2.9人,若要全部满足新增人口的住房需求,每年约需20万套,假设其中一半买房,年需10万套。而据媒体报道,2004-2012年,北京新房成交套数为100万套,年均11万套。所以,新增人口是住房需求的主体或之一。

 但前些时候我与北京一位专家探讨北京住房需求的构成时,发现这是个大难题。譬如,山西煤老板之子在京花1.3亿元买房109套,拥有多个身份证的房姐龚爱爱在京拥有41套房,以及非经案件曝光才知道的大量“多房”官员。这些需求根本无法预测。

 从供求关系出发,如果说2011年以前,新增人口带来的住房需求,常住人口的改善性需求,外埠在京购房需求,是推动北京房价上涨的主导因素,那么,限购之后,一部分需求被抑制,而供应量继续保持,房价理论上应该稳定下来。

 据《北京社会建设分析报告(2013)》报告,2011年外埠购房比例,已从限购前的三分之一下降至10%左右。到2012年这个比例还在下降。外埠和本地的很大一部分需求都被限制了,但2012年北京房价却是量价齐涨。也就是说,仅仅北京常住人口就足以推动房价上涨,想一想去年二手房上涨的幅度多么惊人。

 如果我们相信北京的限购令得到了严格执行,新增需求被限制,住房供应没有减少甚至还在平稳增长,那现在北京房价上涨的主要原因,可以理解是过去10年新增人口的首次置业需求及改善性需求所致,而后来的新增人口住房需求已转为次要因素。

 按照这个思路分析,目前北京控制房价的做法,就是继续坚持严格的限购政策,同时,限制新增人口规模。这样我们就明白了,为什么北京要将限购的范围扩大至单身人士,又对大学生留京的年龄也作出限制。看起来很荒唐的行为,自有其逻辑。

 回到开头那个电话。恰好看到媒体翻译外刊《石英》的一篇文章称,根据国际货币基金组织的计算方式,以房价相对薪酬来考虑,北京位居全球房价最昂贵的城市,前10名中国占5个。我就把这个数据跟老家朋友说了,他回答,“先到北京读书,再想办法留北京,其他到时候再说”。

(文章见7月4日21世纪经济报道一戈看台)

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