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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

豪赌与理性的对决  

2013-07-29 12:15:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 前几天,一位朋友告诉我,想把唯一的一套房子卖了。我几乎是惊呆了。为什么?回答是:无论是经济还是楼市,都很不看好。我请他务必慎重,等年底那个重要的会议召开以后再做决定也不迟。“你觉得会有改变吗?你还期望吗?”朋友反问。

 我自认是一个可耻的悲观主义者,没想到朋友更进一步,悲观到连房子也不要了,而宁愿与家人租房住。本来这只是件非常私人化的事儿,但当天发生的另一起公共事件,却与其形成了强烈的反差。

 聪明如你已经猜出,我说的就是7月23日成交的北京孙河地块。剔除须配建的公租房部分,这幅地块不到4.9万平方米的商品房部分,折算楼面单价最低估算是4.4万元,高则可达5万元。至于售价,业内普遍认为必须卖到8万元以上。

 为什么说这个地价令人震惊?去年9月,同属孙河组团的A地块由龙湖地产竞得,楼面单价不到2万元。10个月时间,地价增长了120%,这需要怎样的信心和勇气?至少,中粮对楼市和经济形势的看法,与上述那个朋友有霄泥之别。

 就中粮地块的影响来说,现在最高兴的要数泰禾地产了。半年前当我们以2.9万多元的楼面价拿下孙河地块时,你不是说我们疯狂么?现在好了,按照我们的算法,中粮的楼面价达到5.2万元——泰禾地产确实应该给勇于抬轿的中粮送面锦旗过去。

 在今年博鳌·21世纪房地产论坛,多位地产商异口同声地表示,一二线城市的机会仍远远大于三四线城市。这就可以理解任志强的那句话,一线城市政府扔根骨头,就有一批地产商来抢。老任说政府实行的是饥饿疗法。也是,别说三环、四环了,北京五环内基本就没几块商品房用地供应。当然,确实也有一些黄金地块,被部委们以经适房限价房的名义占了,但这个你说破天也没有用。

 政府部门也有一肚子的委屈。地方债务那么重,谁不想多卖点地?拆不动啊。中心城区的一些地块,有拆迁户已经叫价20万元/平方米了。大家都讨厌暴力拆迁,公知们一听到“强拆”二字恨不得捋袖子上阵。如今城市里的土地,基本都是拆出来的,一边是拆迁成本越来越高、拆迁速度越来越慢,一边是嗷嗷待哺的地产商,政府也难做人啊。

 好不容易拆出几幅优质地块,舆论又拼命喊地王地王。为了限地价,政府想了个办法,加竞保障房。谁都晓得羊毛出在羊身上,但溢价率控制在了49%,国土部那里说得过去,建保障房的责任又交给了地产商,不失为两全其美。

 但市场自有其计算的逻辑。从龙湖的2万元,到泰禾的2.9万元,再到中粮的4.4万元,这条火箭一样直线攀升的地价,不是清楚无误地向世人表明,2013年的房价已经并还在上涨,2014年的房价也将继续上涨么?

 所以要限价,舆论再骂也要限,吃力不讨好也要限。而且是双限——既限售价,也限需求。限完单身限大学生。不仅限新房,也限二手房。北京征收个人所得税,以及提高过户指导价,初衷都是要通过税收来抑制需求。当然,税收被转移给买家,从而实际推涨了房价,可能有点出乎政策制定者的意料。

 政府很辛苦,做了这么多事,结果房价还是在涨,而且供不应求。不知你怎么想,反正我是替他们感到有些沮丧。除了派特警到售楼处既制止涨价也劝阻买房,该想的办法都想了,但一批地产商还在用抢地的行动豪赌2014年。

 稍具理性的地产商都会怀疑,这种现象极不正常。经济形势如此严峻,迷茫不安笼罩着每一个人,房地产却一枝独秀,飚升不已。当5月20日泰禾创造了通州新的楼面价纪录时,这意味着2014年其平均售价必须到3.2万元,涨幅翻番。但很快就有消息传来,通州万达售价已达3万元。泰禾可能赌赢了。

 我之所以劝开头那个朋友等着年底,是因为我心里还残存一点幻想。如果年底的会议仍定调维持稳定,那我要向那些赌徒们表示祝贺,因为他们赢得了最后的狂欢派对上的赌注。但也希望他们能够跑得足够快,因为伟大的崩溃将旋踵而至。

 当疯狂席卷一切,要么加入其中集体舞蹈,要么在旁观中孤独地死去。

(文章见7月29日21世纪经济报道33版)

 

 

 

 

 

 

 

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