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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产是经济转型的最大障碍   

2013-07-19 09:13:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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都说政府很强势,但它想要涨价,有时也不是那么容易。

7月16日,北京市交通委表示,目前没有进行公交票价调整的前期调研。而北京市地铁公司也称地铁要涨价的消息“纯属子虚乌有。”今年6月以来,再度出现北京公交地铁要涨价的传闻,其中一条微博便是“北京地铁要涨价,与上海相同实行分段计价”。

北京是全国公交地铁票价最便宜的城市之一。只需2块钱,17条地铁,任何线路不限次数随便坐,从早坐到晚都可以。公交车刷卡绝大多数只需0.4元。刚开始的时候还听外地朋友说,你们北京太幸福了。现在因为雾霾和拥堵,再说幸福就是赤裸裸的讽刺了。

为了维持低票价,北京市付出了高昂的补贴。据说2012年北京市给公交和地铁的财政补贴是170亿元。与此同时,还有多条地铁在建,每年投资也是数以百亿元计。有一天深夜,我从飞机往下看,那是灯火灿烂的北京城,就想,诺大个城市,水电气和公交仅保持正常运转就很费劲,每年还得往里搭钱,这个市长不好当。

你以为市长不想涨价么?我估计他也想。可是,价格这东西,降了谁也不会夸你,要涨则是骂声一片。油价就是如此。现任的市长心里有苦说不出,他也不敢责怪当年的市长把票价定这么低,弄得现在连涨价的听证会形式还没走,就引来一堆抗议。我虽然常坐地铁,也感觉这票价实在便宜得不像话,但我绝不会去要求降价。

我要是北京的市长,既然你们反对涨价,那我就只有卖地这一招了。用几十年时间,培育了一个首钢,却说它污染,把它迁走了。还是卖地简单,以城市建设的名义,把村子拆了,然后公开竞价,地产商都疯狂来抢。所以,上半年北京卖地664亿元,超过去年全年,7月份到17日再卖147亿。

以卖地来应对公交地铁的高额补贴,或许是玩笑话,但各区县以土地作抵押,欠下了巨额债务,却是不争的事实。有的区300亿,有的区500亿。怎么还?当然是卖地。从区长心底来说,恨不得地价越高越好。

并非只是北京市这么干。据国土资源部法律中心新披露的数据,2012年84个重点城市土地质押177015宗,土地抵押总面积为34.9万公顷,涉及总金额达5.95万亿元,平均每个城市超过700亿。顺便提一下,这只是84个城市的数字,而全国有658个城市。

据全国土地学会副理事长黄小虎研究员调查,在东部地区城市建设的资金来源中,卖地收入占30%,土地抵押贷款占60%,而财政收入只占10%。按照我个人的理解,城市建设的资金就包括地铁和公交票价补贴。

土地抵押贷款的高额数字,再次直接证明了地方债务数量的惊人。无论地方债务总额是13万亿还是20万亿,根据6月10日的国家审计署的报告,95%的城市都承诺以土地收入来偿债。朋友们,你要是市长会怎么办?

推论是:地方政府本质上没有降低地价的动力,也没有调控房价的动力。虽然市长、区长想尽可能卖地还债,但净地却越来越少。这就涉及到拆迁。而地方政府往往既想拆迁快,又想补偿少,所以屡屡酿成恶性事件。这且不提。

问题是,房价上涨多年,已是民怨沸腾;我此前业已证明,地价再涨,最多也只是刚够偿还地方债务的利息,如果地价下跌,地方债务就面临破产的危险。谁都已经看出来,现有以卖地为主的城市发展模式,已走到了山穷水尽的地步。

跳出单个城市,上升到整个国家的高度,那就是经济发展方式的转变。如果说依赖卖地是一个城市转型的最大障碍,那么房地产就是国家经济转型的最大障碍。在它身上,几乎凝结了过去20年经济发展方式的所有弊端。

这么说,并不是全盘否认或削掉房地产的意思,而是说,过往的房地产调控方式,不可再持续,该反思的要反思,该纠正的要纠正,该刺破土地债务泡沫的就要赶紧动手。去年11月以来,大家就望穿秋水,非唯土地或房地产一隅。可供挥霍的时间不多了。

(文章见7月18日21世纪经济报道一戈看台)

 

 

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