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袁一泓 的博客

 
 
 

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为什么不喜欢万达绿地模式  

2013-02-21 10:19:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 这些数据,想必大家多少听说过,请允许我重复一次,加深大家的印象。有一项调查说,2011年至2015年,全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。仅苏州一地,正在规划、建设和已经完工的综合体就达25个。杭州号称要打造大大小小的城市综合体上百个。上海在2011年至2013年,将新增50多个城市综合体项目。成都,在建和立项的城市综合体达到88个,仅天府新城新建的城市综合体就高达50多个。而沈阳中央商务区2015年将有58个城市综合体竣工。有的县级市也有10多个综合体。如今的中国,几乎已经到了无综合体不成欢的地步。

 为什么一下子冒出来如此庞大的城市综合体?虽然开发商作为商人总是逐利的,但这么大体量的项目,如果地方政府不持欢迎态度,开发商想做也很费劲。而地方政府喜欢城市综合体,据说是因为它能创造税收,提供就业,拉动GDP。真的是这样吗?

 很多大型城市综合体至少有三个业态是必备的:酒店、购物中心和写字楼。按照仲量联行酒店集团负责人的说法,现在中国的酒店,80%是亏损的。这个数据也为今典集团董事长张宝全所证实,他是专门做五星级酒店的。另一个知名开发商告诉我,他刚建成了四家酒店,只有一家是勉强保本。酒店都亏损了,你还能指望它给你交税么?

 至于购物中心,一个叫莱坊房地产经纪公司的机构去年底披露了它的一项调查,中国二线城市大型购物中心的平均空置率为10.5%。有些大型综合体,似乎在当地特别红火,但一个大型购物中心的繁荣,可能意味着它周边四五个中小型购物中心的衰败。从消费和税收的角度,对于地方政府很可能是个零和游戏。人们总是以艳羡的聚光灯追打着那些了不起的成功者,但有几个人看到,闪闪发光的新光天地隔壁,就是黯淡无色的华贸购物中心!

 有人说,市场总是有竞争,不是综合体吃掉你,也会有其他后来居上。好吧,我们看另一个方面,土地款。据说很多三四线城市哭着喊着邀请万达绿地去建万达广场、绿地中心,为此不惜量身定做,而且地价低到不可思议。按每平方米土地款少2000元计算,30万平方米的项目流失了多少土地款?这需要多少年的税收才能补回来?要知道,个别著名的地产商,广场建成了,地价款还没付清,却一再要求地方给它税收优惠。

 说到写字楼,绿地去年宣布要在江西上饶市建设一个巨型综合体,总投资120亿元,建设周期3至5年,总建筑面积200万平米,而该综合体项目落脚的信州区(上饶市政府驻地),城区人口只有21万,2011年财政总收入刚刚突破10亿元。这样的城市,有多少发达产业、公司能填满那个高达200米的大厦?上饶市为什么要建这么个巨型建筑体,我忍不住以小人之心推测,至少,市委书记、市长们每个人可以在五星级酒店长年包一个豪华套房。

 我常常眺望到这样的情景:几年后,很多城市已交付使用的综合体,那些富丽堂皇的五星级酒店,高耸入云的写字楼,庞大无比的购物中心,客流量很可能无法维持基本的运转,而商铺和公寓的投资者只能选择漫长的等待。那些空旷寂寥的庞大建筑群带来的伤害,一个城市有多大的承受力?哦,那时,因为招商有功,城市面貌大变,书记市长们已经高升调走了,只剩下凭吊客孤独的身影。

 有朋友会说,要往前看,城市综合体据说代表着一种全新的城市发展趋势,甚至是世界性的趋势。但趋势并不等于现实。仅仅盯着人均GDP和社会零售额的增幅是不够的,如果不顾城市的产业支撑力,不研究消费趋势,今天繁盛似火的综合体,5年后可能就会落个被重组收购的命运。

 如你所知,万达广场和绿地中心被认为是当前我国城市综合体的著名代表。作为企业,万达模式和绿地模式,是成功的,只要卖掉配套的住宅和商铺,可能就赚钱了;但这两种模式对很多城市尤其是一些三四线城市的潜在伤害是无法弥补的,为其鼓吹和欢呼的人们故意漠视。然而,历史的报复会迟到,但不会永远缺席。

 (文章见2月21日21世纪经济报道一戈看台)

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