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袁一泓 的博客

 
 
 

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可以不出招,但别出昏招  

2013-01-31 09:55:00|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 记得去年有家机构发布报告称,2012年香港房价涨幅居全球首位,半年内上涨了7.4%;另一家报告说是一年上涨了20%。有朋友肯定会怀疑,撰写那份报告的作者,不但没有到内地调查,甚至不屑于阅读内地楼市信息,否则断不至于将香港擢为第一。

 香港此轮房价上涨,并非始于2012年。早在2010年,香港特区政府就出台了调控政策,提高首付比例,上调印花税等。但专家们在寻找2012年香港房价上涨原因时,仍主要归咎于特区政府调控失策,而没有从供求关系下工夫。

 如你所知,香港前十大地产商,占据了市场份额80%以上,构成了不折不扣的垄断。要是按照内地一些城市的逻辑,想必要将这些香港大地产商树为人民公敌,他们才是炒高房价的黑手。垄断者定价,乃市场常识也。

 有的城市领导再三强调,房价上涨是地产商在做局、设套、炒作、忽悠,号召老百姓不要上他们的当,这种声音相信你已经听到过。我绝没有为无良地产商辩护的意思,商人喻于利,房子能卖5万元,你让他8000元卖给你,做梦。但同样,我也不相信地产商做个局就能把房价抬上去。

 也许某几个楼盘可以炒作,某个时段可以忽悠,但当房价上涨成为一种可怕的现实、预期或者看得见的趋势时,仍坚称是地产商做局的结果,就有转移责任之嫌了。垄断定价就更谈不上了。就如同认为房租上涨是中介操纵的结果一样,唯有盲信者才会跟从。

 这些言论背后,是一种停滞的房地产管理思路。政府所有的政策都没有错,只是地产商和中介机构不听话,把市场搞乱了,房价、房租才会涨得这么厉害。虽然除了土地之外,房地产的很多要素都市场化了,但管理者还是在行政命令的道路上率意而行。

 调控亦是如此。近日有传闻说,一线城市将停止对二套房贷款,目的仍是为了抑制房价上涨过快。说实话,我个人是不相信这个消息的。如若付诸实施,它将对改善性购房需求构成精准打击。

 据21世纪不动产抽样调查数据显示,2012年北京二手房全款购房比重为47%,比2011年下降4个百分点,说明是刚性需求在支撑商品房市场。据我个人观察,高档住宅全款购房的比例要高于普通住宅。也就是说,中低收入家庭贷款购房的比例要高于富裕群体。

 这句类似于正确的废话恰好证明,如果二套房不准贷款,一批改善性购房需求将被迫终止。调控政策伤害刚需的悲剧再次上演。正如同北京宣布60个月内中断社保补缴购房无效,令一大批因工作变动而中断社保的外地年轻人在售楼处遽然止步。

 从银行的本意来说,它们并不想停止对二套房贷款。二套房算不得投资投机,这种贷款绝对是银行的优质产品。如果要停止,一定是政府之手使然。我们很早就听说有关部门还储备了其他的调控政策,但不客气地说,这些“备货”恐怕多是行政手段吧。

 虽然我不相信会出台二套房停贷这种政策,但上文说了,在调控思路没有丝毫改变的前提下,出台任何荒诞的政策都是可能的——这句话是不是有点矛盾?不。相不相信在你,出不出台却由不得你,逻辑虽然怪异,但从来畅行不衰。

 再举一个例子。2005年5月,调控部门决定对个人转让住房征收5.5%营业税。乍一看想法不错,提高了炒房的成本。但是,请想出这个鬼点子的处长、司长们去中介门店看一看,有几个卖家(炒家)不是将这5.5%的营业税转嫁到了买家身上?简单地说,在房价上涨的部分,有5.5%是拜该政策之赐,但它至今仍肆行无忌。

 增加交易成本,原是市场经济之大忌。早在1998年中央政府就提出要搞活二手房市场,但现实却是,某些政策一直在为二手房交易设置障碍。也许你什么都不管,市场发育得更健康。昏招的杀伤力远胜于无招。

 前不久一位经济学家不无恶毒地揶揄说,那些以奥地利学派自由市场为圭臬的中国公知,是“经济学白痴”。这位海外华人学者或许有所不知,自由市场学说固然有很多毛病,但在政府之手无限深入、无所不在的背景下,宣扬哈耶克罗斯巴德们更多是起一种对冲作用,有时,矫枉必须过正。

 (原文见1月31日21世纪经济报道一戈看台)

 

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