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袁一泓 的博客

 
 
 

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县城的房价为何这么高   

2012-09-07 11:46:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前些天利用周末时间回了趟老家,发现县城的房价涨得吓人。县城新行政中心有两个楼盘的毛坯房均价已经卖到4800元/平方米,老城区最高售价则早已达5000多元,直逼6000元。仅金田鑫城这个楼盘,最近一年的涨幅就超过20%。

记忆中,县城的房价是2010年开始加速上涨的。2008年单价1000多元的房子,2010年涨到了3000多元,去年突破4000元,2012年迈过5000元大关。

一位在深圳工作的老乡说,我们县城的房价都快追上深圳坑梓镇了。这话可能不无夸张,但我同学告诉我,这里是全省房价最高的几个县之一。一位开发商告诉我,他们在省会城市下辖的县城开发的楼盘,精装修也才5300元。

我们县是个地处中部的“老区”,县城人口约10万。我所知道的工业,过去主要靠几个制药厂,最近两年引进了几家污染企业。2011年全县财政收入7.6亿元。普通工薪人士月收入1000多元。这样的经济总量和居民收入,当然无法解释房价为何这么高。

当地一位有识之士分析了三条原因:一是赴外地打工有积累的居民,近几年纷纷到县城置业;二是地价大涨,地王大厦19亩地卖了6000万元,新城区110多亩地卖了2亿多元;三是房地产监管不到位,出现了炒房现象。

在我看来,少数进城买房的打工仔,绝不是推动县城房价暴涨的主要力量,炒房客也只是房价上涨的推波助澜者,但地价无疑是房价主要推手之一。说到这里,谁要是再否认地价是推动房价上涨的主要因素,他就是睁眼说瞎话。

县城房价上涨的另一只主要推手,是灰色收入。经济再不发达的地方,也会有几个经商的富人,但我们县城的房价仅靠他们是支撑不起来的。有人告诉我,很多政府部门的工作人员,拥有好几套房。有的别墅仅装修就花了几十万。

我个人曾经总结,过去5年推动我国房价上涨的三大因素是,土地出让金制度带来的地价大涨,不断扩大的收入差距(包括灰色收入),持续10年以上的货币超发。聪明如你已经看出,哪怕是偏居中部的老区小城,房价上涨的主要原因,也与北京上海达到惊人的一致。什么叫寰球同此凉热?这就是。

所以,如果有人告诉你,北京的房价是城市化带来的需求和年轻白领们推涨起来的,请千万不要相信,正如我不会相信打工仔是县城房价的主要推动因素一样;同样,请不要再用房价收入比去解释房价了,以2011年度北京市职工平均工资56061元,怎么可能支撑它目前畸高的房价?

国家的房地产调控与这座偏僻小城的距离,一如北京与它的地理尺度。我曾经就此问过我们县所属地级市的市政府工作人员,回答是,抑制房价从来没有进入市县的政府议事日程。去年底一次聚会上,我对县委书记说:我们县的房价太高了。他说:是吗?然后,然后我看到的是今年房价继续大涨。

有时我也会想,如果县城要遏制房价上涨,有什么办法?譬如,实行限购。在县城纳税记录未满一年的,不准购房;县城常住家庭限购一套。结果会怎么样?一定会冒出大量的虚假纳税证明,令主管部门查不胜查。但县里是绝对不想限购的,即使被迫限购也会对各类纳税证明睁只眼闭只眼。

其实,对于这个小小的县城,要抑制房价上涨,最简单的办法莫过于迅速增大供应。尤其是增大土地供应。但同时必须降低地价,至少限地价。但县政府恐怕做不到。为什么?它太需要卖地收入了。卖两幅地就相当于半年的财政收入,想让它降低地价?门都没有。

这个道理对北京上海等城市也大致适合。其实,早在2010年启动此轮调控时,就应该在限地价的前提下迅速增加土地供应。北京四环内的土地确实很紧张,但四环至五环之间,还有大量的建设用地。但关键是政府要舍得限地价、降地价。

有人说,只要有需求,低价卖出的土地,地产商也会卖出高房价。这句为高地价辩护的话似是而非。退一百步说,需求旺盛,才更需要供应更多的土地去满足啊。难道令需求保持饥渴状态,好让土地卖出更高的价格,才是调控之道、发展之道?

(原文见9月6日21世纪经济报道一戈看台)

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