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袁一泓 的博客

 
 
 

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再吁请房地产制度变革   

2012-08-09 09:22:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前些天,取消商品房预售制的传闻闹得沸沸扬扬,地产股应声大跌。这件事,赞成者有之,反对者有之,本是正常现象,但有些论断危言耸听到令人匪夷所思的地步。如北京某位教授声称,若取消预售制,会“把中国经济拖垮,毁掉中国”。你相信么?反正我看到这句话,非但不相信他的结论,连他的几个论据也怀疑。

绝大多数反对取消预售制的专家和地产商,都认为它会导致供应紧张,从而引起房价大涨。此逻辑若成立,房价上涨,地产商的利润提升,地产股应该集体狂欢才是,为何反而大跌?我宁愿相信资本市场的直接反应,也不相信那些言之凿凿的专家。

地产商和部分专家为何如此害怕预售制度的改革?因为,他们都是现行房地产制度的受益者。从理性的经济人出发,任何触动其利益的改革,必然招致制度受益者的反对。这是制度改革的艰难所在,但不能构成停止改革的理由。中外皆然。

谁都看得出来,现在的房地产调控,主要是靠一种自上而下的行政命令在运行。这与此轮调控的特性有关。行政调控必然要借助强大的行政监督力量来运转。这就意味着,一旦监督的眼睛没注意到,有些轮子就会偏离运行轨道。

浏览各地的报道,国务院派出的8个督查组,所到之处,大都对当地的房地产调控成果“给予了充分肯定”。稍有基层常识的人都知道,以这种运动式的检查、抽查、督查,是很难发现真正的问题的,遑论提出优秀的解决方案。大员们看到的只是下面希望其看到的现象,所有的问题一个也不少,所有的体制按惯性在运行。

没有人知道,这样的惯性能持续多久,正如此轮调控。年中不知年底,年底不知次年,茫然的人们在摸索中前行。有位地产商直言不讳地说,之所以还想继续干下去,是因为决定房地产的诸多制度和要素,全都没变。行政管制总是暂时的。

我从一开始就认为,行政调控只是权宜之计,它是在为保障房体系的建立和房地产的制度性变革做铺垫,也就是以时间换空间。然而,不客气地说,后两项我们要么做得不够好,要么根本没启动。

住建部有关负责人近日透露,保障房已使全国1亿人受益。初看这一数字,保障房建设的确成就非凡。然而,我们这个人口基数巨大的国度,规模并不能说明问题。8月5日,北大发布报告称,全国2011年家庭的平均住房面积为116.4平方米,人均住房面积为36.0平方米。显然,它掩盖了很多城镇居民没有住房或住房条件严重不足的问题。

保障房建设固然令百万中低收入家庭受益,但最为人诟病的是,它被很多地方的强力部门借假为无限改善自身住房的工具。我必须重申自己的观点,如果不立即实行公务员房改,将其住房体系完全封闭运行,不得上市变现,那么,保障房体系就存在重大而难以弥补的缺失,并伤害到整个社会的公平正义。

保障房体系之外的其他房地产制度变革,更是原地不动。全国工商联房地产商会会长聂梅生等专家,自本轮调控伊始即在大声疾呼立即启动房地产制度变革,可惜空谷足音,难达上听。或许是房地产涉及的面太广了,牵一发而动全身,于是干脆不作为。

坚持房地产调控长期化,仅仅停留在口头上是不够的。我们能不能换个思路,调控不要只是盯着房价,而改为从制度变革入手?紧盯房价,累个半死,还没见什么效果(“成效显著”之类说说就可以了)。变革制度,虽然慢一点,困难一点,但可以真正稳固,惠及后代。

建议立即成立一个房地产制度改革专家咨询委员会,成员可适当广泛一些,包括经济学家、专家学者、地产商、经纪机构、律师和媒体代表等(但要拒绝那些大忽悠)。分土地制度、保障房制度、房地产税收制度、销售制度等几个小组,在深入调查的基础上,召开不同层次的听证会、论证会,限半年内各拿出一两个方案来。

现在就做,也许一年后就有成形的方案可供决策参考了。再拖?矛盾只会愈来愈尖锐,且将危及整个社会和经济肌体。
    (文章见8月9日21世纪经济报道一戈看台)

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