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袁一泓 的博客

 
 
 

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房价的预期管理  

2012-06-08 11:10:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6月8日又到了下调成品油价格的窗口。这让我想起了4年前的国际油价过山车。

2008年7月11日,纽约原油期货价格创下每桶147.27美元的历史最高价。2008年12月18日,这一价格是36.22美元,跌幅超过72%。4个月之间,国际石油的供求关系发生了什么翻天覆地的变化,以至于油价作出如此激烈反应?

没有,那时国际石油的供需关系并没有发生太大的变化。是人们对经济形势的预期发生了重大变化。全球金融危机导致的经济衰退,改变了油价的预期曲线。2008年初,国际投行还在预测油价将达到200美元甚至300美元的恐怖高度,而到了年底,同一批唱多的能源分析师甚至无法肯定30美元是不是底部。

显然,决定那一轮油价上窜下跳的重要因素,不仅仅是成本和供求关系,还有预期,而且预期因素在加速上涨和加速下跌的阶段,起了主要作用。聪明狡猾的投机者总是善于利用甚至推动这种预期来牟利,但我们不能说是国际投机者推高了油价,工匠不等于器物。

预期因素同样体现于房价变化之中。

我刚参加工作的时候,多数地产商还是小心翼翼地参照成本来定价,唯恐定高了卖不出去。1998年后推行住房商品化以后,供求关系逐渐成为商品房定价的主导因素。但2005年以后,许多地产商突然跳高开盘,加价也不再是一百、二百,而是五百、一千地加。

没错,城市化是我国房地产市场发展的重要动力,但是,2005年、2007年的城市化率并不比2004年、2006年有了大幅的跃升,商品房的成本也没有本质变化。是预期改变了房价的分子结构。

如果地产商认为房价每平方米再涨3000元也能买得出去,他不会只涨2000元;如果消费者认为房价2007年还会涨,他就不敢拖过2006年。特别是当这种心理预期已被实践证明时,入市的行为就更迫切了。

我们都还记得2009年和2010年三季度的楼市狂躁。那是被人形容为房子当大白菜卖的年代,只要地产商没有财务压力,都是不断加价的过程,烂尾10年的房子都能卖掉。虽然2010年4月此轮调控已经启动,但失望的人们认定此次调控也不会成功,恐慌的情绪将房价送达到了2010年10月的高峰。

我们常说要按市场规律办事,但很多时候按市场规律办不了事。从市场角度分析,有些城市不适合建钢铁厂,但你用项目可行性分析、成本、投资收益等根本阻止不了,如果上级说你要是敢建就撤了市长的职,他就绝对不敢建了。这也是调控楼市五六年基本无效,直到2011年运用限购的行政手段才初见成效的原因。

不得不承认,消费者的心理预期与政策有关。我们常说股市、楼市是“政策市”,其实“政策市”本身无可厚非,值得探讨的那是什么样的政策?有专家说,2005年以来房地产市场的波动,很大程度是政策变化带来的波动,进而冲击了消费者的预期。

但有朋友问,今年5月以来,为什么房地产调控政策没有变化,成交量却大幅增长,少数城市房价正酝酿微妙波动?如果说2月下旬至3月是在刚性需求推动下的成交增长,那么,4月以后,一些改善性需求甚至投资需求也悄然进场了。

部分购房者的预期动摇了。尤其是当“稳增长”被置于当前经济工作的首要位置,新一轮投资刺激计划呼之欲出时,他们害怕会像2008年那样,房地产绝地反击,房价转身上涨。而二手房市场也确已先行上涨,部分业主坐地加价,新房市场也蠢蠢欲动。刚需们吓坏了,没有购房资格也想买个购房资格。

6月5日住建部新闻发言人的表态,或许可以暂时打消他们的疑虑。但是,正如此前的调控政策总是给人一年一变的印象,倘若房地产市场要给予消费者稳定的预期,政策就必须是长期稳定的。能提供这种预期的,只有政府。

可是,当所有人都不知道2012年调控政策会不会变化,限购会不会取消,谁又能够抱有稳定的预期?从这个意义上说,要管理消费者的心理预期,就必须管理政策及制定者本身。否则,消费者就永远处于忐忑不安的境地,随时都可能被放大的恐慌情绪捕获。

(文章见6月7日21世纪经济报道一戈看台)

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