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袁一泓 的博客

 
 
 

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房地产的曲线  

2012-04-18 23:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控施力之下,房地产投资增速在下滑。国家统计局公布今年一季度全国房地产开发和销售数据时,提供的一张“全国房地产投资开发增速”曲线图显示,从2011年1-2月增长35.2%,基本是一路回落到2012年1-3月的23.5%。

虽然国家统计局没有同步提供商品房供应和销售的曲线图,但数据显示,商品房尤其住宅供应面积和销售面积正在逐步回落。2011年,全国商品房供应和销售都还是正增长,但至今年一季度,住宅新开工面积转为下降5.2%,住宅销售面积下降15.5%。而住宅竣工面积却增长40.0%,库存压力加大。

国家实施了如此高强度的调控,房地产的投资增速、商品房供应和销售量,如果不降反增,那才是咄咄怪事。所以,这些数据是持续调控下正常合理的反映。房子不好卖,库存增加,理性的地产商都会缩减新开工量,延缓在建速度。

假如商品房新开工面积持续下跌,一两年后会不会因为供应不足,从而引发房价再次上涨?从供求关系推导,确有此可能。所以,国务院常务会议去年下半年以来就屡次提出要增加普通商品房供应。

但另一方面,市场也会进行调节。还想在这个行业继续发展的地产商,当然也会预估两年甚至5年以后的市场形势。如果他们判断两年住宅供应不足(那时至少房子会好卖),今年就会增加相应的土地储备。这是市场之手的力量。

虽然1998年就实行了住房商品化,但房地产业并非听任市场的自行调节,2004年以来,政府的调控干预了房地产市场的运行曲线。对过往干预效果的评估从来莫衷一是,但若要政府袖手旁观也是不现实的。我们想知道的是,目前投资增速、商品房供应和销售量的下滑,是否值得警惕?

之所以有此发问,是因为一季度全国GDP增幅仅为8.1%,低于预期。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松分析,一季度经济增速远低于预期的主因,是第三产业产值降幅显著,从月度高频数据来看,零售、餐饮、交通运输和房地产行业等主要第三产业的商业活动景气度,较去年四季度而言均出现了显著的回落。

就这样,房地产业再次与宏观经济紧密地联系在一起。

很自然,人们会追问,如果已连续下滑5个季度的GDP增幅,保持这种惯性,第四季度是否连7%都难保?虽然基本没有人怀疑全年能够实现7.5%的目标,但7%恐怕是很多人心理上无法接受的数字。这就是巴曙松等专家担心的“经济失速”风险。

这一点,4月13日的国务院常务会议作出了注解。会议提出,当前既要坚定不移地扩大消费需求,也要保持适度的投资规模。其中,“适度的投资”是否包括房地产投资?答案在下面这句话里:采取有效措施增加普通商品房供给。我个人理解,“适度的投资”理应包括保障房投资和普通商品房投资。也就是说,普通商品房也理应获得一定的信贷支持,银监会对此也可定向宽松一点。

那么,这是不是意味着,放松房地产调控找到了政策依据?错。国务院再次明确,“坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。”对普通商品房一定范围内的信贷支持,前提是坚持调控不动摇,在此背景下,很多地产商仍然拿不到开发贷款,二套以上按揭贷款仍然从紧,放松限购更是想都不要想。

聪明如你,已经看出其中的矛盾纠结。又要房地产(普通商品房)托住经济不要下滑太快,又要命令房价向合理价格回归,这样的调控何其难哉。但掌握平衡的艺术,也是驾驭房地产调控的题中之义。

很多朋友不愿意看枯躁的数据,也不愿意思考文章的逻辑推导,那就直接看简单素朴的结论吧:如果对利润不是太贪婪,2012年二季度以后的地产商不会比此前更困难,房价要下跌却很难大跌,以GDP的名义期望政策大回转也不过是一厢情愿。

(文章见4月19日21世纪经济报道一戈看台)

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