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袁一泓 的博客

 
 
 

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沪渝版房产税不宜推广  

2012-03-09 09:37:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对住宅征收房产税扩大试点已成定论。

3月5日,财政部部长谢旭人在“当前的财政政策和财政工作”记者会上透露,财政、税务部门已会同有关部门,与上海、重庆两市一起,认真总结他们的试点经验,进一步研究推进房产税改革的方案,适当扩大试点范围,积极稳妥地加以推进。

但是,如果扩大试点的方案,仍是以上海、重庆版本为标准,那就是折腾。

沪渝房产税试点,基本针对新购住房(重庆还纳入了存量的别墅),都有一定的免征额,上海的税率是0.4%-0.6%,重庆的税率是0.5%-1.2%。从税率和征收范围来看,沪渝方案都相当的温和,体现了“试点”的特色。

重庆市市长黄奇帆介绍,该市符合征税条件的约1万套住宅,占住宅总量8%左右,包括3000多套别墅和7000多套高档公寓。这些房子中的97%都缴了房产税,共1亿元。上海市2011年房产税达22.1亿元,这22亿元是包括了非住宅类的房产税收入,业内预测针对住宅的房产税约为3亿元左右。

新增的房产税,与当地财政收入相比,几乎可以忽略不计。2011年重庆1亿元房产税仅占其2900亿元地方财政收入的0.04%,与其820 亿元土地出让金收入相比也是毛毛雨。同样,与2011年上海地方财政收入3429.8亿元、土地出让收入为1510亿元相比,新增的3亿元房产税,占比少则千分之一,多则五百分之一。

房产税完全起不到给地方财政增收的作用,费那么大劲收来的税,甚至不如卖一幅郊区的住宅地块。那么,沪渝版房产税能不能抑制房价上涨?

这似乎是个伪问题。从实际情况看,2011年底上海重庆的商品房价格,与2010年底相比,仍然是上涨的。当然这不能归罪于房产税。人们完全可以辩护说,如果不开征房产税,两市的房价涨幅可能会更高。所以它只是个假设。

但可以肯定的是,如果不实行限购政策,即使像现在这样征收房产税,上海重庆的房价也一定会大涨。因此,单独开征房产税,起不到抑制房价上涨的作用。那么,我们可以推论,如果其他城市是沿用沪渝版房产税方案,也必须是与限购政策共存。

限购政策不退出,新增的房产税,既对土地财政无伤大雅,对抑房价也是无济于事,我不知道这样做有什么意义。倘若非要推广征收房产税,就不能袭用沪渝版方案,而必须另起炉灶,重新设计。

住宅去投资化是长期政策取向,鉴于此,我的建议是,在限购政策退出的前提下征收房产税,其征税范围应包括存量房,税率须比沪渝版大幅提高。不仅要吓阻新的投资者再进入住宅市场,而且要让原有的投资者将多余的房子吐出来,而沪渝版的税率是根本无力的。当然,居民的基本住房(如第一套住宅)应免税。

专家认为,我国企业和公民的税负偏高,此时再加税,而且是针对以前的投资行为加税,不合理。我赞成这种观点。但目前来看,抑制住宅投资,非税收手段不可。韩国这样做过。2005-2006年,韩国开征的综合不动产税(类似我们讨论的房产税)最高税率达7%,并对2套以上住宅转让征收最高达60%的收益税。

有人会说,韩国这么下狠手,2008年的房价还上涨了4.8%呢。你能保证我们全面征收房产税以后,房价就不会继续上涨?我不能保证。但值得说明的是,调控绝不仅仅是房产税就够了。至少,第一,必须继续限贷;第二,土地制度要改革,地价涨幅要设限。

要么不征,要么就征到位,把房地产领域的庞大资金挤出来,去投资其他产业。今年GDP目标减至7.5%,表明了中央推进结构调整的决心,对房地产的依赖也没那么强烈了。楼市调控狠一点,就有了更大的空间。

如果不征房产税,可不可以?也可以。宣布现有的限贷、限购政策维持10年,违反规定购买的住房,一律不给办房产证。有了这么长的预期,投资者就会明白,该干嘛干嘛去,一批地产商也会趁早洗洗睡。

(文章见3月8日21世纪经济报道一戈看台)

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