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袁一泓 的博客

 
 
 

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何谓合理房价?  

2012-03-21 22:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 自从国务院文件里出现“使房价回归到合理价位”这句话以后,就经常被问起:什么是合理价位或合理房价?我总是要摇头。因为文件没有给它下定义。

 3月14日,国务院总理温家宝终于给出了基本的定义:合理的房价,应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配。

 但这仍然不够清晰。多数人想看到一个定量的数字。房价与利润比太过专业,而且涉及地产商的商业秘密,很难搞到,但房价收入比的数字似乎是现成的:就是那个被无数次引用过的3-6倍。

 据说,联合国1993年曾对世界107个国家的房价情况进行了全面研究,提出“合理的住房价格”所对应的房价收入比应该为3-6倍。其时,世界银行专家AndrewHamer研究出的合理比例是4-6倍。显然,前者涵盖了后者。

 以当时建设部官员为主的中国代表团,参加了1996年6月3日至14日在土耳其伊斯坦布尔召开的人类住区大会。从后来我国出台的住房政策看,这次会议有关3-6倍的房价收入比概念,至少被我们相当一部分官员接受了。

 主要的证据就是1998年7月3日印发的国务院23号文件。这份影响深远的文件在宣布停止住房实物分配的同时,提出要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,“中低收入家庭购买经济适用住房”。从当年情况看,一套60平方米的经济适用房,售价不会超过双职工家庭收入的6倍。即使是北京,1999年的售价是2600元,也在6倍之下。

 有关部门的雄心不可谓不大矣,但目标过于超前。一个很简单的原因,要建立以经济适用住房为主的住房供应体系,财力不允许。别说10多年前了,现在的财力仍然支撑不起。所以,前不久听说有的全国政协委员提出每个家庭都应有一套保障房时,我觉得他是在为我们描绘一个梦幻般的童话。

 经济适用房建设未能持续,然后,我们迎来了1999年-2009年保障房缺失的10年。那也是商品房价格加速上涨的10年。以房价收入比来衡量,很多城市不仅超过6倍,而且超过10倍甚至是15倍、20倍,达到按联合国人居中心原来说法“完全不能忍受”的水平。

 不,今天不是要讨论保障房缺失的问题。根据我个人的研究,2005年以来,推动房价上涨的主要因素,是货币超发、贫富悬殊和招拍挂土地制度。城市化带来的刚性需求是房价上涨的基础因素,保障房缺位只是次要因素。

 聪明如你,已经发现,要消除这些因素可不容易。货币超发持续了20年,即使回归正常发行,以前发的那些货币还在市场里。而贫富悬殊的问题能不恶化就算不错了,招拍挂制度则短期内看不到根本改革的可能,城市化也不会停止。那么,房价必然会继续上涨?

 长期积累的问题,不可能一蹴而就。要尽快见效,必须采取断然措施。我想这就是为什么要实行限购政策的内在原因。直接切断需求,尤其是投资投机性需求。你很有钱?有钱也不准买房。在没有找到合适的替代措施以前,行政限购不会退出,否则以上因素就会推动房价报复性上涨,从这个意义上说,楼市调控应该是长期的。

 按照很多老百姓的理解,楼市调控成功与否,是以房价是否回归合理价位来衡量,那么,人们想知道,需要多长时间可以回归到合理价位?请让我依次表达:

 合理房价的具体定义,每个人眼中的标准不一样,每个城市的标准也不会相同。譬如北京上海的房价收入比,肯定要超过其他城市。

 摩根大通中国首席经济学家朱海斌近日表示,预计今年房价将下降5%到10%,一线城市下降10%—15%。中国今年房价或回归至合理水平。时间将会证明,朱海斌先生的这个结论是粗率、武断的。2012年房价回归到合理水平是绝不可能的,而是需要较长时间。

 用房价收入比6倍以下来指称“合理房价”,只是民间的一种再定义。3-6倍是近20年前对世界百国房价的一个总结,且抛开国情不说,我们如何能证明这个比例仍然适用于2012年?

(文章见3月22日21世纪经济报道一戈看台)

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