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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

吹哨的人  

2012-03-02 10:00:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 年轻时候,很是羡慕足球裁判。说你越位就是越位,就你停下就得停下,多带劲。但后来我们看了中国足球都知道,吹哨这活儿要赢得尊重并不容易。

 按照我个人的理解,芜湖给90平方米以下的刚性需求一点补贴,上海允许持有3年以上居住证的家庭购买二套房,合情合理。问题是,时机不对。全国“两会”召开在即,房地产多年都是热点话题,选择这个时间点来调整政策,哪怕是微调,都不明智。

 很显然,上级指派的裁判吹了暂停。上海的居住证,类似绿卡,本就应享受户籍人口的相应待遇,但一旦上升到“放松调控”,事情就大了,只有叫停。至少今年上半年,哪个城市若是胆敢再试探,照样会被吹哨。

 我曾经说过,今年是刚需买房的最好时期之一,现在仍然坚持这个观点。最近两周成交量的回升,有点出乎我的意料,我原以为这种现象到4-5月才会出现。但更让我意外的是,某些地产商和二手房业主天真地以为楼市的春天到了,居然逆市涨价。

 我曾跟有些地产商建议,2012年至少有两波出货时间窗。一是上面提到的4-5月,禁闭了两年的刚性需求,发现“两会”后的政策没有变化,熬不住了,就会入市;二是下半年,陆续会有一批地方政府微调政策,从而影响消费者预期。这两个时间点,要毫不犹豫地出货,争取回笼全年一半的现金流。

 市场永远超乎想像。部分刚需入市的时间提前,地方政府微调的时间提前,但这并不妨碍我们所作的总体判断:趁机出货。期望2012年内调控政策出现方向性的反转,只是幻想。这句话重复得我都不好意思再说了。

 您已经看出来了,既建议刚需买房,又建议地产商出货,我是多么地好为人师。不止于此。这篇文章主要是写给吹哨的人,想像中的。

 要想对调控进行微调的城市是如此之多,发展下去裁判们可能会穷于应对。当然,有人可以说,地方政府眼光不够高远,只盯着自己的一亩三分地,总是一味通过楼市来刺激经济,增加土地和财政收入。这些想法也没啥大错,有几个会为10年以后着想呢?5年以后在哪里都不知道呢,干一票再说。

 因此,购房者的心理预期要稳定,地产商的心理预期要稳定,地方政府的心理预期也要稳定。举例说,上面只说了要限购,但没说何时取消,地方一趴就是一年、两年,稍稍变个姿势也不行,着急啊。

 限购要有时间表。当然,谁都知道,须得找到替代政策。它在哪里?

 建议由各界代表组成一个专题研究小组,限3个月拿出报告。写个报告用不着3个月,他们得马不停蹄作大量调查、座谈。访问地方政府、消费者、中介机构、地产商、专家学者以及国外比较等等。顺便提一下,正式报告之外,得保留调查的文字和音频视频资料。

 譬如,普通开征房产税,是否足以替代限购政策?像上海重庆这种征法,实践证明力度不够,吓阻不了楼市投资。那么,就得再修改完善。

 再譬如,要不要学习日韩在城市化加速时期的做法,将“一户一宅”定为国策?如果“一户一宅”太严厉,“一户二宅”可不可以?若是,应制定怎样的配套法规政策?

 退一步说,倘若全国性的调控有一刀切之嫌,是否可以将其下放到各个城市,吹哨者只保留监督之权?

 有一点可以肯定,此次房地产调控无法承受失败的代价。日前看到有专家说,保增长决定了这轮楼市调控必然又是半途而废。我坚决不同意这种说法。以牺牲楼市调控而得到的增长,将是无价值的增长。

 限购限贷放松不得,一放就满盘皆输。那么找到替代性的所谓长效机制,就十分关键。这个替代政策是如此重要,以至于我们连试验的成本都付不起。当然,也可以什么都不做,只有吹哨最简单。拖到无可再拖再说了,偌大个国家,又不止一个房地产。

    (文章见3月1日21世纪经济报道一戈看台)

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