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袁一泓 的博客

 
 
 

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住宅投资宜止步  

2012-02-17 10:39:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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对于住房刚性需求,我曾给出过建议,2012年是最好的购房时机之一。但对于投资投机性需求,我的建议是相反,投资者应该止步于住房市场之外。理由都是相同的,今年是房地产市场下行期,投资必被套。

现实的例子是,去年进入楼市的投资者,很多已经套住了。据21世纪不动产提供的一份数据,如果在2011年初投资北京房地产市场,亏损或被套牢的概率高于60%,不赚不赔的概率只有11%,能产生投资收益的概率仅有28%。有些朋友已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。

也许有人会说,去年股市投资亏损,并不等于今年也会亏损。房地产投资也是一样。他们会举出芜湖、中山等城市的例子说,地方政府财政收入和发展经济的双重压力,已经令其无法再支撑下去了,因此楼市反弹是可以一搏的。

说起芜湖,我倒觉得该市有些冤屈。它对购房的补贴,主要是针对90平方米以下的刚性需求,按理说并没有违反中央房地产调控的原则,对改善住房消费结构甚至可以说是一种不错的引导。但是,第一,时机选错了,全国两会之前,是绝不应该出台这种政策的。第二,缺乏沟通。它应事前与中央政府主管部门汇报、沟通清楚。第三,低估了舆论的压力。

业内人士的普遍解读是,芜湖新政被紧急叫停,再次证明了中央调控房地产市场的决心。虽然今年晚些时候仍会有些地方政府通过各种途径,委婉地纾解调控压力,但至少2012年内甚至2013年3月之前,此轮房地产调控总体没有放松的可能。

2012年房价下跌,成交下滑,基本没有什么争议了,无法预测的只是具体降幅会有多少。正是从这个意义上,刚需买房是个好时机,但抱着投资的心理去买房却很不适宜。那么,2012年会不会是今后几年楼市的底部?

即使是在下行期的2012年初,我们仍然听到了“中国房地产还有20年大发展”的论断。如果我的理解没错,持论者应是认为长期来看房价还是要上涨的。请原谅我见识短浅,眺望不到20年那么远,但就趋势而言,退一万步,哪怕2012年是所谓的楼市底部,未来两三年,我仍然看不出住宅投资有多大的收益。

2013年是政府换届之年。有研究者总结了过去的经验后称,换届之年经济都会较快增长,投资会有重新爆发的动力,楼市也不会差。如果找不到合适的增长点,不排除地方政府再利用房地产驱动经济。从而,调控事实上存在放松的可能。倘若这一逻辑成立,2012年就是投资楼市的良机。

但说实话,我看不到2013年调控掉头放松的可能。假如限购限贷全部退出,一定会有其他替代性政策补位。不过,在暂时没有找到合适的替代性政策之前,持续实行限购限贷,并对限购限贷政策进行改善性微调的可能性是存在的。

什么样的微调措施?譬如,像北京市,5年纳税证明改为3年,个人觉得是非常必要的微调;北京、上海等一线城市,售价超过全市平均房价3倍(也可能是2.5倍)的高档商品房,限贷不限购,也是可行的微调;首套房贷回归7折的优惠利率,是应予保证的。

这样的微调,有些舆论可能会称之为放松,但我坚持称为必要的、适度的微调,其他限制措施绝不放松。当然,哪怕是微调,有些地方的房价也会停止下跌,甚至转而上涨。但中央政府应会把握住调控的基调,抓住监督的“紧箍咒”不放,你休想大幅反弹。

说到这里,有些投资者笑了,瞧瞧,如果2012年入市,2013年趁微调出货,岂不是也可以小赚一把?如果你真有如此严谨自律的投资思路,我自是无话可说,不过,2005年以来的5年,速富、暴利的心态已融入投资者的思维,有几人能准确把握市场转瞬即逝的时间差,毫不贪恋地快进快出?假如你做不到,迟滞到2014年,也许等待你的就是对住宅去投资化的高税收政策。那时,你想逃也没门了,只好无奈地做房东。

(文章见2月16日21世纪经济报道一戈看台)

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