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袁一泓 的博客

 
 
 

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灰色的通行证  

2012-12-20 09:19:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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看到有人不无讽刺地说,今年没买房,拿多少年终奖也没用。有人接话说,今年没买房,全年都白干了。他们的意思是,今年房价上涨的溢价部分,远远高于普通人的年终奖甚至超过全年的工资。这些话,即使不是事后诸葛,也有起哄的嫌疑。

“事前诸葛”是预测。譬如,任志强说,明年3月,房价会暴涨,并列举若干理由。可是,还没等到2013年呢,2012年年底就开始上涨了。也许有朋友要称赞他预测正确,虽然时间提前了。

但这种预测,未尝没有推动舆论的作用。当任志强和一批专家众口一词声称明年房价将上涨甚至暴涨时,会发生什么情况?心理学有个词叫“暗示”,看似不可能发生或尚未有明确迹象会发生的情况,在暗示的作用下,发生了。而在股市和楼市这类资产价格市场,它叫做情绪传导,也会引向某个趋同的结果。

你也许会说,作出购房决定的不是小孩子,而是成年人,专家说涨,他们就买,太低估他们的理性了吧。但无数个体理性的决定,往往会导致非理性的结果。否则,就无法解释,为什么日本的地震,就让咱们这边的中国人排起长队将整箱食盐买回家;也无法解释,一个传言袭来,将一批股票打到了跌停板。

有关资产价格和CPI,有个提法叫“管理市场情绪”,转换到房地产市场,就叫正确引导舆论。但市场情绪的管理,不是唱唱红歌,转发人民日报社论,就可以解决了的。曾经听到个别人大叫“让任志强闭嘴”,但这不是管理,而是箝制。正如任志强的辩白:不让我说话,房价就不涨了么?

早些时候我曾称今年的调控是“喊话式”调控。2012年的房地产调控,中央政府的政策几乎没有变化,出现在文件和领导讲话里最多的,是“加强房地产调控”、“绝不放松房地产调控”,这类“喊话”,固然对市场情绪有一定影响,但其边际效应,递减速度最快。当市场情绪被鼓动起来,喊话的效力就会被淹没。

其实我今年也一直在向调控决策层喊话,从变革房地产制度入手,加大调控力度。中国经济已经承受不起房价再一次的暴涨了。有一句话我压在舌头下没敢说,那就是,若不下决心变革房地产制度,我非常担心房价会再迎来一轮上涨。

多数城市的限购时间是一年,限购令实施时间是2011年2月下旬,一年以后,也就是2012年3月以后,基本需求恢复正常,这就是为什么从2012年3月起,各地楼市陆续步入反弹的重要原因。

北京限购令是5年。根据21世纪不动产分析师张磊的分析报告,北京的限购效应将被劳动合同法化解。2008年1月开始施行的劳动合同法,强制要求用人单位为员工建立社保,至今恰好是5年。也就是说,2013年1月起,比往年更多的外埠员工具备了购房资格。

看了我文章的朋友想必知道,我长期在鼓吹以征收房产(奢侈)税为核心,改革房地产税收制度和土地出让制度等。我的想法是,决策层用2012年一年的时间进行论证、调研,2013年就可以择机出台了。可惜,没有任何迹像表明有此动向。

目前的市场状态是,限购效应明显减弱,刚性需求已基本回归正常状态,而2013年上半年商品房供应可能出现短缺,当成交持续放大,多数情况下将拉动房价上涨。不过,有些数据你当可一笑置之。如12月18日国家统计局公布的数据显示,11月北京二手住宅价格环比仅上涨了0.3个百分点,同比居然下降了0.2个百分点;北京市统计局说,今年前11月,北京市房租同比仅上涨7.1%——这样的数据,几个人相信?

只要不是掩耳盗铃者都能看到,房地产市场的供需结构已经并在继续发生变化,房价上涨压力空前紧张,调控政策已到了非作出改变不可的时候了。也许,套用诗人的一句话,灰色是灰色者的通行证。难道真的需要等房价出现暴涨以后,我们的调控部门才能被迫仓皇应对?那时,整个经济和社会将付出巨大的代价。

(文章见12月20日21世纪经济报道一戈看台)

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