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袁一泓 的博客

 
 
 

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这轮调控谁先倒下?  

2011-09-30 10:29:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前来看,2012年,房地产调控不会放松。屈指算来, 2010年4月启动的这一轮对房地产的调控,是2004年以来持续时间最长的一次。在此背景下,2012年将是1998年以来房地产业最困难的一年。房企资金链更加紧张,成交量继续大幅下滑,房价滞涨转为下跌,土地市场大喘气。

对于很多地产商来说,2012年将是为生存而战的一年。以前每来一次调控,就有人说房地产企业要洗牌,一批地产商要倒闭,说了多少年也没见倒闭几家。但2012年将是真的,一批中小地产商将以被并购、被收购甚至是破产的方式结束它们的企业生命。

标准普尔9月27日晚间发布的一份报告称,2012年中国内地房价将再下跌10%。如果成交量在2011年下半年下降20%、2012年下降30%,一半以上地产商会出现流动性虚弱。标普还点了几家地产商的名,包括上海证大、绿城、合生、沿海集团等。

绿城的麻烦早于这份报告披露前,被银监会点名。虽然银监会发出对绿城等地产商的信托进行重点监管的信号,并不意味着绿城资金链出了大问题,但毫无疑问会影响银行此后对绿城的放贷决定。对于销售不畅的绿城来说,信托被点名监管,信贷再被挤压萎缩,无异于雪上加霜。

更早前,有个传闻,“海航拟出资30亿收购绿城”。我跟朋友说:这根本是不可能的事,纯粹是无稽之谈。

但联系到2012年的困境,很自然,人们会问:绿城是那个为生存而战的地产商么,或者更残酷,它会是此轮调控第一家倒下的知名地产商么?

2005年的调控,令高速扩张中的顺驰严重受伤,并导致最后被路劲收购。2008年的调控,导致中新地产被上实收购。那一年,绿城、富力是上市公司里最危险的两家,资产负债率均达140%。而准备二度上市的恒大差点折戟。SOHO中国甚至储备了巨额资金想收购绿城等公司的项目。但后来如你所知,国家出手救了房地产,上述公司亦全部获救。

但刚刚逃出生门的绿城,2009年在土地市场再现疯狂。仅当年7-9月的3个月内,绿城独自或与人合作,买地投入达210.4亿元。多个地王的竞买现场,绿城董事长宋卫平都亲往坐镇。宋卫平似乎忘记了,仅仅是几个月前的2009年5月,绿城还曾因为一笔高息票据回购事件而经历了“生死七天”;他也忘记了,2008年的痛苦煎熬,主要便由于绿城2007年在土地市场的狂飚激进。

2010年的调控没有让地产商感觉到多大的难受,因为销售成绩都还不错。绿城当年的合同销售额达到541亿元。一年前的2009年,绿城销售额为517亿元,直追万科,这让万科很紧张。如果没有后来的调控,实现宋卫平3-5年内绿城追上万科的目标,是完全可能的。但如今,倔强的宋卫平要为自己的固执,让绿城付出代价。

绿城模式至少有三个鲜明特点:第一,有一位偏执的老板宋卫平,他承认自己对绿城的影响无可替代(另一位老板寿柏年很谦让)。第二,绿城的产品品质在业内首屈一指,也因此,绿城的房子卖得最贵,也因此,宋卫平拒绝降价,“没有降价空间”。第三,绿城的职业经理人薪水特别高。这几个特点会不会因为危机而改变呢?

宋卫平9月27日对媒体说,绿城形势确实很严峻,但不比2008年更坏。第一阶段努力卖房,第二阶段转让几个项目。如果再不行,“我就直接把价格降到底,所有的房子都卖完,以后就不再做房地产了。”他没有提及要改变绿城的以上几个方面。

作为旁观者,我不希望绿城因为危机而降低产品品质,但希望宋卫平能在公司战略和投资策略上变得谨慎一些。宋卫平说,“绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面”,这句话我是相信的,绿城不应该是那个倒在此轮调控路上的知名地产商。

但如果让我建议,那就是,一年内老宋不要再幻想销售的好转,应尽快跳到第二阶段,转让几个项目。否则越往后越被动,售价会被压得越低。提醒一下,这个建议对其他资金链不甚健康的地产商,同样适用。心存侥幸者,必败。

(文章见9月29日21世纪经济报道一戈看台)

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