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袁一泓 的博客

 
 
 

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北京房租为什么这么高?  

2011-09-23 09:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多年以前,就有专家用房租与房价之比来证明北京房价的泡沫(那是房价收入比之外的另一种证明泡沫的方式)。其时,北京房租偏低,而房价已然很高。如今,泡沫就不用说了,北京房价更高了,而房租也终于涨了上来。

市场租金,业内更多参考中介机构发布的数据。据链家地产的抽样统计,8月份北京月平均房租金为3250元,比去年同期上涨11%。而21世纪不动产的监测数据称,北京的学区房涨势更猛,7、8月学区房最高月租金上涨了8%-10%,一居室房源从7月份房租4000元左右,涨至4500元。

无须看统计数据就可以清晰地感知房租的凶猛,因为我身边很多朋友就是租房住。与人合租两居室中的一间,普遍都超过2000元,而一年前可能只有1500-1600元。遇到善良的房东,要涨也只是象征性涨一点;如果是逐利之辈,说涨一千就一千,少一块钱都让你搬家。因为房屋租赁市场,至少北京还是供不应求,一套房子挂出来也许当天就被人抢走了。

在高房价的市场,买不起房,只好租房。然而,无论房价高低,永远有部分群体买不起房,这是很久以来就存在的事实,但2010年以前北京的房租一直比较稳定,甚至被认为偏低。北京房租这一轮的上涨时间差不多是自2010年3月开始,至今未有停歇,而北京的限购令也是那时开始实行的。很自然,人们会问,北京房租上涨是不是限购带来的?

限购使部分没资格买房的人不得不租房,客观上增加了租赁需求,但限购令同时也使得部分二手房被迫转入租赁市场(买卖成交量大降),也就是说,租赁房源供应量增大了。我们无法分清,限购增加的需求与增加的房源之差有多大,也没有强力的证据表明它们的差额就构成了房租涨幅。故而,认为限购是推动此轮房租上涨的主要原因,证据不足。

去年房租上涨时,有人说中介机构操纵房屋租赁市场,是房租上涨的罪魁祸首。这是一个似是而非的主观臆测。北京最大的中介机构房源市场占有率也从未超过10%,如何操纵?中介机构联合?听说过中介机构为争房源而打得头破血流,但说它们联手操纵实在太荒诞。

通胀推动房租上涨?实证逻辑不够充分。2010年上半年,北京市CPI同比仅上涨1.4%(统计局数据),而房租涨幅高达18.5%(中介机构数据);2010年北京市CPI同比涨幅仅为2.4%,而房租涨幅超过20%。房租大涨,CPI很温和。反证是,2008年上半年,北京市CPI同比上涨6.1%,高于今年同期水平(5.5%),但当年谁听说房租大涨的消息?通胀至多构成了今年房租上涨的背景因素。

但有两个现象值得注意。北京有不少人拥有两套以上住房,由于工作、孩子上学带来的交通问题,他们将其中一套出租,再在单位或学校附近租一套。这部分人群一进一出,近乎零和游戏,对房租不是特别敏感,但他们无形中对高租金起了支撑和推动作用。

另一个是企业高管房屋租赁市场的存在。北京有大批世界500强企业,这些外企高管大都是租房住,因为总部提供高额租房补贴,他们对租金就更不敏感了。还有一些国内企业外派到北京的高管,或驻京办高管,也都有高额租房补贴。

这部分高管一直是北京高租金的重要支撑和推动力量,本来比较稳定,但限购令增大了这部分需求。有些公司高管原本还会买房,但限购挡住了一部分人。譬如,某大型连锁企业北京总经理去年刚派到北京,就抱怨自己没有资格买房,只好租房。

让我来总结一下:通胀是北京房租上涨的背景因素;买不起房以及没资格买房的群体,是北京房租上涨的基础因素;企业高管租房和拥有多套住房的群体换房租住,是支撑和推涨北京高租金的重要因素。北京房租上涨与限购的时间点几乎惊人的同步,因此或许可以称限购令点燃了北京房租上涨的引信,但说限购本身是推动房租上涨的主要因素,缺乏实证依据。

我曾多次呼,吁政府不能对房租上涨袖手旁观。政府部门有过表态,但没有看到行动。最简单的一个做法是,可以实行商品房限购、房价限涨,为什么房租不能限涨?建议各地立即出台规定,租金涨幅不得超过同期CPI。

看到9月19日国务院院常务会议提出的要求,我略松了一口气:外来务工人员也可租住公租房。北京没有理由在这方面设置障碍,相反,还应该给其他城市带头示范,给所有拥有稳定工作的人,提供轮候租住公租房的资格。

    (文章见9月22日21世纪经济报道一戈看台)
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