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袁一泓 的博客

 
 
 

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关键还是信贷政策  

2011-09-15 09:51:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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又闻差价补偿声。

还是在北京通州。一个叫京贸国际城的楼盘,因每平方米直降6000元而引发老业主维权,向地产商索要差价补偿。如你所知,此前同在通州的华业东方玫瑰,降价后因前期业主大闹而被迫给予补偿。这次闹得更大,警察都惊动了。是不是所有业主都以为,只要维权就能获得补偿?

这样的诉求当然毫无道理。如果以前我还会表示同情,现在连这句话都不想说了。这种匪夷所思的事情,每逢楼市调控稍稍见效,就要出现几起,可以看出,相当一部分民众连最基本的契约精神都没有,倒是颇具泼皮之功。我突然想起,2008年因为万科杭州降价而砸坏其售楼处的那些业主,当2009年房价大涨时,他们躲到哪里数钱去了?

好在直降3000元、6000元的楼盘,只是极少数。据新浪乐居最近对北京楼市的一项调查,36个楼盘中,有25个楼盘的房价基本与前期持平,有6个楼盘房价下跌,有5个楼盘的房价出现不同程度的上涨。居然还有5个楼盘逆市上涨,听起来令人惊讶。不过,想一想也正常,即使是深度调整中的2008年深圳楼市,也还是有楼盘在涨价。

此轮房地产调控自2010年4月至今,可见的效果是,成交量大幅下滑之后,终于有楼盘降价了。不太让人满意的是,房价下跌的幅度还不够深(降价多一点还被索赔),降价的范围也不够广。

全国性的降价似乎还很遥远,调控被要求继续深入。因为行政限购的措施看起来是有效的,所以被援之于扩展到更多城市。但这项调控遭到地方政府的消极抵抗。我记得有好事者曾列了个应该出台限购令的城市名单,没想到,名单上的烟台、秦皇岛、韶关、丹东悄然发布通知,以限价为名规避限购。

限价的调控力度要轻于限购,但无论限价还是限购,所到之处,对成交量都是有影响的。有些地产商倒不是最希望房价上涨,而是希望成交量能增长。即使房价上涨或不跌,成交量却大幅下滑,也会让他们受不了。时间一长,现金流就会有问题。

销售回款不畅甚至停滞,只好告贷。但现如今,开发贷款很难获取,信托也一紧再紧,即便是符合购房资格的按揭贷款,发放流程也比往常长两三倍。地产商选择推迟开工、延缓在建,但仅是权宜之计。有央企作靠山的,资金底子稍厚的,或可支撑更长时间,但更多地产商不得不量入为出,实在不行就降价。

地产商降价,都是步步为营。譬如,打出特价房的旗号,但一旦卖出的款项够它应付一阵,就会鸣金收兵。哪怕是急降6000元,也只是部分房源,回笼到预期的资金即罢手。没有哪个地产商会傻乎乎地宣布全集团一步到位地降价,除非它的资金链真的出了问题,或者决定转行,割肉出货。反正到现在还没看到。

可以预计的是,限价或限购的城市数量还会增加,虽然是老大不情愿。我曾猜测,房地产的行政调控会持续到2012年底。在这种背景下,有资格买房的居民会珍惜手中的那张“购房票”,犹犹豫豫,观望不已。北京万科调查的结果说,北京只有3%的家庭大约20万户有资格买房,这意味着2011-2012年两年的交易量只相当于2010年一年。这当然是理论数字,因为有些人是以公司名义买房,有些人则以其他规避方式买房。

但总体来看,限价限购所到之处,成交量难以增长,地产商通过销售回笼的资金是有限的。这时,就得看信贷政策了。

放松信贷的呼声,或明或隐今年出现过几次。最近因为欧洲债务危机加深,美国复苏乏力,欧美金融、股市、债市一起沦陷,而再度泛起。我个人的建议是,哪怕是2008年金融危机再现,哪怕是忍受经济增速降到8%以下,我们也不能回到宽松货币的轨道。因为放松信贷的结果,将是经济结构的恶化和倒退,而房地产调控也将因此而前功尽弃。

在找到替代政策以前,必须坚持现有房地产调控政策不放松,这不是一句官话。尤其是信贷政策绝不可松懈。如是,则2012年底以前,楼市大致将维持这样的格局:成交量不断萎缩,房价不会大跌但呈下行趋势,特价偶尔闪现。

(文章见9月15日21世纪经济报道一戈看台)

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