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袁一泓 的博客

 
 
 

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假如全国都限购  

2011-07-21 10:20:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国务院要求将限购政策扩大到更多的二三线城市,而具体哪些城市须纳入限购名单,估计有一段讨价还价的过程。住建部说某某城市应该限购,而某某城市会争辩说我们无需限购。是制定一个全国统一的标准,还主管部门保留自由裁量权,我等且做看客。

还有多少城市被限购,20个还是40个,这个谜底我们都猜不出。上半年,没有限购的城市,房价涨幅远远超过被限购的城市,那么,我们随之想追问的是,当新的一批城市被限购,其他有幸未被限购的城市房价会不会应声上涨?

这样的担心是基于,对房地产市场来说,变化的只是限购城市的数量,货币还是那么多。当A市和B市限购,而C市和D市不限购,那些一心只想买房的货币,很自然要流向C市和D市。假如未限购城市房价涨幅必超过限购城市的规律依旧起作用,那么,一段时间后,C市和D市就不得不步入限购之列。推论是:全国都得限购,包括县城。

当大陆地区660多个城市和1600多个县城都限购,那些偏好房产的货币就会流向香港、新加坡、加拿大等境外地区。我们有没有什么办法让这些货币转投实业?很难。其中一个背景是,2004年以来房地产投资的高收益,让这些货币养成了轻轻松松赚快钱、赚大钱的习惯。当一个打火机只能挣1分钱甚至不挣钱,而一套房子能获得50%的回报,一个开发项目相当于过去10年的办厂收益,你怎么能要求它固守传统地盘?所以,我们才会看到,去年底以来,浙江和陕北的大量资金转入民间借贷市场。

让我们将目光稍微放远一些,譬如2012年。多数人预测,如果2012年限购政策退出,房价就会报复性上涨。想必政策制定者也相信这种可能性。于是就出现了将限购政策长期化的设想。譬如,北京市房协副秘书长陈志就透露,北京市正在研究制定基本住房制度,并考虑将限购政策纳入该基本制度。

将限购政策纳入基本住房制度,意味着限购政策的长期化、固定化。这标志着房地产制度的一项重大的根本性变化。我个人的理解是,住房的属性将为之蜕变,其投资属性被完全剔除,只剩下保障和居住属性。

这并非一项多么伟大的创新。此前我已提及,日韩在工业化加速时期,曾实行过类似一户一宅的制度,房产投资收益的75%以上被政府拿走。住房的去投资化效果,远胜限购令。而西方成熟经济体,很少能看到像我们房地产市场过去7年那样的投资狂潮。顺便提一句,从政策制定者的话语权角度看,实行向前看而不溯及过往的限购政策,而不是截留最终收益的投资分成制度,乃是常理。

限购政策的长期化,住房属性的完全去投资化,远非建立一个房地产基本制度那么简单。与此相关,土地制度、财政税收制度必须作出重大改变。根据有关机构日前发布的报告,上半年,实行限购政策的城市土地收入大幅下降。限购长期化后,较低的土地收入就将是一个常态。很简单,没那么多的开发商去买地了。那些已经患上土地财政依赖症的地方政府,在保障房建设和地方债务的双重压力下,情何以堪。

这一次我愿意从良善的层面来猜测这项制度的初衷。限购长期化,形成一种倒逼机制,彻底改变尾大不掉的土地财政顽症及其财政税收制度。果如是,则善莫大焉。然而,如你所知,地方政府当下因土地收入锐减而财政收入捉襟见肘的沉重现实,绕不过去。譬如保障房建设资金不足,所以才会出现奠基就算开工的消息。

从现实主义出发,实行全国性限购不容易,限购长期化更不容易。北京市想第一个吃螃蟹,需要极大的勇气。全国推行该制度,需要革命性的决心。有没有改良的办法?我建议过,在坚持限购的前提下,可以尝试有条件地放开高端商品房的限购。当然,这需要决策层发话,否则地方政府担不起放松调控的指责。

倘若限购成为基本制度的一部分,那么,请地产商重新审视自己的发展规划,该转行的赶紧转行,否则会死得很难看。而普通老百姓也要做好物价剧烈波动的心理准备。那些被完全挡在楼市之外的货币,除了买进大包的黄金和奢侈品,还有可能继续让苹果、绿豆、玉米、大蒜价格窜升。

(文章见7月21日21世纪经济报道一戈看台)

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