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袁一泓 的博客

 
 
 

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限购令与房产税  

2011-05-25 21:18:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以限购令为代表的行政调控,我个人认为是权宜之计,不管是实行2年还是3年、5年,它终究是要退出的。而业内有一个相当普遍看法是,若限购令退出,而无其他政策替代、跟进,房价将会面临报复性反弹。

这种猜测性的看法会不会成真,谁也无法肯定。但可以肯定的是,这种可能性应会被纳入未来的政策考虑范围。房价若大幅反弹,没有人冒得起这个险,因为它不仅仅意味着2010-2011年的调控成果前功尽弃,而且会更恶化。

假设限购令退出,有什么较好的替代性政策?现成的政策是正在试点中的房产税。但前些天有媒体说,沪渝房产税试点3个多月,对抑制房价的效果几乎可以忽略不计,上海累计征收的房产税尚不及一套商品房。

顺便提一句,用房产税征收额的多少,来证明该政策抑制房价的效果,非常别扭,因为这两者中间并不存在逻辑关系。房产税征收得多,不等于房价下跌;反之亦然。沪渝房产税主要是面向新购住房,严格的限购令之下,符合征税条件的本来就少,房产税想多征也没有。

有专家表示,明年房产税增加试点城市是很有可能的。但如果只是照搬沪渝的做法,这项政策既起不到增加地方税收的作用,也达不到抑制房价的效果,意义不大。如果改变征税范畴和计税方式,毫无疑问,政策效果会截然不同。

但是,假如将房产税征收范围扩大到存量房,此前必须解决两个重要问题。一个是法理层面的问题,即必须修改1986年制定并施行的房产税暂行条例。“有关精神”不能代替法规的修改,不能成为突破法规的依据。另一个是意志层面的问题。向存量房征收房产税,对于制定政策有话语权的人们来说,需要很大的勇气,这有点接近于利益上的自我革命。

相对于是按成交价格、人均住房面积还是按市场评估价格征收等技术问题,意志层面的问题才是推进房产税的重点障碍。基于我国的实际情况,我个人认为将全部存量房纳入房产税征收范围,短期内是不现实的。

倘若非要推进房产税,但既不想把存量房纳入征收范围,又想取得较好的效果,可以适当提高房产税税率。现行房产税税率,是房产原值一次减除10%至30%后的余值,按1.2%的税率缴纳。可规定对人均60平方米以上住房(或第二套以上住房),原值不予减除,均执行1.2%的税率,甚至将该税率再提高。这就大大增加了持有成本。

不要小看了这1.2%的税率。有人愿意将第二套以上住房空置,是因为持有成本不高,而且有升值的可能。在调控加码的情况下,房价不再上涨,而一套房子每年还要交一两万块钱的税(原价100万元交1.2万元税),算上CPI和利率,房子正在迅速贬值。

这样很多人就不得不将第二套以上住房出售。此时,搞活二手房市场显得特别重要。我愿意再次呼吁,应尽快取消转让二手房缴纳营业税的规定。2005年以来的事实已经证明,流通环节征税,增加了买房人的负担,变相推高了房价。

要培育二手房市场,既需现行税费政策作出调整,中介机构也须自律。二手房市场的一大通病是房源虚假。有鉴于此,5月17日链家地产与中国消费者协会签订了《先行赔付保证金协议》,链家地产保证其在售房源全部真实,并且收费透明,不收差价,若违反承诺,消费者可从消协先行获得赔付。这样的中介才令人放心。

今天的二手房已不再是过去的公房。但二手房市场在整个房地产调控中的重要作用,长期被忽视。如果租房的成本既低且方便,租房的人就多了,买房的人相应就少了;如果二手房买卖获得(税收)鼓励,数以亿平方米计的空置二手房就会流通起来,解决更多人的住房问题。我一直相信,若能真正搞活二手房市场,就既不需要限购令,也不需要房产税了。

(文章见5月26日21世纪经济报道一戈看台)

 

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