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袁一泓 的博客

 
 
 

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大惊小怪  

2011-05-12 21:15:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有这么一份统计数据:上周,北京市新建商品房网签总量为1790套,环比前一周下跌31.8%,但与去年同期相比上涨21.9%;全市二手住宅网签总量为1407套,环比前一周下跌46.7%,与去年同期相比大跌62.5%。单从这些数据,可以看出什么?最多是:成交量在下降,而且降幅不低,说明购房者仍在观望。

然而,五一刚过,我分明听到惊呼:楼市在回暖。为什么?因为深圳、广州又出现了千人排队抢房的场景。在某机构监测的重点城市中,也只有深圳和广州的成交量环比在增长。有人甚至称这种回暖将招来新的调控政策。

过去楼市狂热的时期,千人排队抢房,是屡见不鲜的情景。稍稍关心市场的人都知道,这种情景如今重现深穗,不是像过去那样是怕房子涨价而去抢购,而是因为房子降价了,降幅达20%。因为降价而引来抢购,恐怕不能称之为回暖,连区域性的回暖都谈不上,更不用说全面的回暖。将它上升到需要用新的调控打压的高度,令人惊诧莫名。

以一个很短的时间周期来观察楼市,以一个偶然性的现象来指称全局,通常做不到一叶知秋,而往往是以偏概全。五一假期三天的涨跌,或者是某一周成交量的增减,不足以支撑趋势性的结论。市场有时也会呈现激烈的波动。一个高价楼盘的入市,可能带来该周均价的暴涨,一个大型限价房项目的畅销,也会立即摊薄房价。据此宣告整个楼市大幅反弹了,跌入低谷了,都难免失之偏颇。

那么,将时间拉长一点,以一年为周期来观察,效果如何?譬如,据“链家地产”市场研究部统计,自去年4月30日贯彻国务院调控通知的“京十二条”出台,北京新房价格从去年5月的22130元/平方米下降到今年4月的19767元/平方米,跌幅为11%;二手房价格从去年5月的19032元/平方米到今年4月的19811元/平方米,涨幅仅为4%。

从这些数据来看,调控取得了明显效果,作为主要调控目标的新房价格下跌了。但是,同是为期一年,仅仅切换一下时间点,结论就完全不同。

以去年3月为起点,以今年3月为终点,据21世纪不动产监测数据显示,去年3月北京新房预售价格为23100元/平方米,今年同期,新房预售均价为28673.22元/平方米,同比上涨了24.1%;今年3月,北京二手房成交均价比去年3月上涨16%,杭州上涨15.6%, 深圳上涨10.4%,上海下跌4.9%。房价不仅在上涨,而且涨幅不低。

我相信它们的数据都来自北京市房地产交易管理网,比较真实。但为什么会有这么大的差别?取样的时间点是重要因素,另一个具体原因是,今年3月以来,北京市新房的成交量主要来自远郊楼盘以及保障性住房,4月房山一个限价房楼盘入市就大幅拉低了均价。否则就很难解释,根据上述两个机构的数据,北京新房价格3月份是28673.22元/平方米,4月份就降到了19767元/平方米。一个月的降幅超过30%,没有几个人会认为北京房价果真出现了如此的下跌。真实原因仍是远郊楼盘和保障房对平均房价的摊薄。

有了这种认知基础,看到“北京3月新房均价环比2月下降26.7%”的消息,也就不会过于惊讶。3月也好,4月也好,平均房价的下跌,统计数据是真实的,但它并非基于原有楼盘的降价,而是摊薄。谁要是不问原由,就直接宣布调控终于成功(房价下跌20%-30%可视为成功),难免贻笑大方。

你已经发现,房价下跌有两种表现形式:一种是均价的摊薄,即低价楼盘对整体房价的摊薄;另一种是原有楼盘直接降价、现有楼盘低价入市。反映在统计报表里,它们都是降价。同时,你也不能说前一种降价就是假的,不,它也是真实的统计数据。

顺便提一句,五一假期深圳、广州降价楼盘引来千人排队,说明只要地产商降价幅度与购房者预期吻合,降价就是有效的。

(文章见5月12日21世纪经济报道一戈看台)

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