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袁一泓 的博客

 
 
 

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深圳限价令是否值得推广?  

2011-04-20 22:26:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳市为了实现2011年房价控制目标,将行政干预商品房定价的做法发挥到最大化。深圳房地产调控从“限购令”升级到了“限价令”。

如果我们能穿越时空提前到达2012年初,就会发现,深圳如期实现了2011年房价控制目标。我敢于用“绝不会”,是因为我相信深圳市动用最高限价的做法,一定可以将房价控制住。甚至,假如所有申请预售的楼盘均价,不得超过该楼盘此前的均价或周边楼盘的均价,反映到年末的统计数据里,平均房价甚至可能会下跌。

广州增城也是全城限价,不过深圳市的影响显然更大。有朋友问:如果能让房价降下来,那么深圳直接限价的做法是否值得在全国推广?

我不认为有关部门会简单发文要求各地效仿深圳。但是,现在信息这么发达,你不要求其他城市效仿,他们也完全知道怎么做。何况,北京、上海早就有过类似举措。不给高价楼盘发预售证,楼盘二期平均售价必须低于一期均价等。至于一房一价,是5月1日起施行的国家发改委《商品房销售明码标价规定》的统一规定。

3月底各地按照国务院规定公布房价控制目标时,听说99%的城市是将房价与当地GDP或居民可支配收入挂钩,我颇为不屑。中央要求你公布房价目标,本是暗示房价最好不涨、最多微涨,你非得高举一个8%、10%甚至15%的涨幅在前面,舆论不汹汹也不可能。我就出了个主意,大致类似现在深圳的做法。但我不会自大到认为深圳是接受了我的建议而为之,因为上文说了,此举早已有之。

细心的朋友会发现,我说执行深圳限价令后,统计出来的平均房价可能下跌,说的是“平均房价”。它意味着,实际房价未必下跌。譬如,地产商在报价时,有些公认比较差的户型,打85折,多数户型维持现价,部分户型甚至可以略微提价。平均下来售价不高于前期或周边楼盘售价,是完全可能的。这样,地产商基本没降价,利润也没太多损失,却配合执行了主管部门的限价政策。

实行市场经济,就应按市场规律办事。商品房是市场化的商品,理应由市场定价。为什么我会出那样的馊主意,建议各地直接限价?这是因为,2011年的房地产调控,行政干预是最大的亮点。既然已经限制买房了,干脆再进一步,限制价格好了。与直接限制房价并行的,是直接干预物价。原来,2011年是行政干预年。

有了这个背景,你就会明白,我所谓的建议,原是预测。即使我不提这个建议,各地或明或暗迟早也会这么做,只是深圳公开说出来罢了。既然迟早都会这么做,统计数据里的平均房价也能很漂亮地显示为持平或下跌,为什么不像北京市那样提“稳中有降”?至少能讨个好口彩。却非要挂一个10%的大灯笼来招人议论。汝之不惠,甚矣。

行政干预市场价格,乃迫不得已,偶尔为之,吾辈应当理解。但不可介入过深,否则就会扰乱市场信号,反过来伤害市场主体。譬如,有关部门一声令下,方便面不准涨价。厂家在上游价格压力下,不涨价就得亏损,它们就会在重量、包装下功夫。原来每包净重90克,减至80克。过去有人吃一包就够了,现在得泡两包,但又吃不完,只有浪费。

再譬如,实行限购后,有些资金就跑到国外去买楼。很多地方想方设法招商引资,自己居民的资金却流到了境外。实行限价后,有些地产商捂盘不卖;有些高价楼盘想卖,有关部门不给预售证。地产商房子卖不动,就不会去买地。没人买地,很多地方政府就会发愁,因为有巨额贷款是用土地抵押的。何况,具体限价涨幅是多少,存在很多灰色空间。

限购、限价之后,投资需求基本被挤出去了。但远洋地产董事局主席李明的一句话令人深思:商品房的属性是否要重新定义,商品房是否仅仅保留消费属性,而不再是投资品?如果是这样,整个房地产市场就将发生根本变化。也许是李明过虑了,他们还没想这么远呢。

(文章见4月21日21世纪经济报道一戈看台)

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