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袁一泓 的博客

 
 
 

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房地产的制度设计  

2011-03-11 23:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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也许10年前我们就应该进行房地产的制度设计。不过,现在“犹为未晚”。

有人会说,喊什么房地产的制度设计,当前的主要任务是遏制投机,把房价降下来。呼吁搞什么制度设计,遥远而不现实,有干扰视线之嫌。其实,制度设计与当前的调控目标,并不矛盾。

房地产调控从2004年开始,到了2011年,某种程度上是摸索着过来的。因为没想到,房地产的涉及面如此深广,利益关系如此复杂,调控进行得如此艰难。不管别人怎么评价,现在,我个人认为至少有一个重要方面把准了调控的脉,那就是持续大规模的保障房建设。

然而,即使是中央花了很大精力推动的保障房建设,我仍然感到不太放心,生怕哪天就变了。譬如3600万套保障房,总体投资超过5万亿,假如哪一年来自牢骚满腹的地方政府们的阻力太大,会不会停下来,或大幅缩减?

一位非房地产业内朋友就向我表达了类似的担忧。2008年为了救GDP就号召大家买房,还提供诸多优惠措施。一年过后,这些优惠先后取消,再到2010年,买房好像等同于过去的投机倒把,偷偷摸摸的,恰如无证小贩躲避城管。他问我:你能担保这轮保障房建设就能坚持5年不动摇?

这话真噎人。我既不知道3600万套保障房这个数据,是怎么得出来的,更无从知晓它如何分解执行。虽然我看到新闻说各省市领取保障房任务时签了责任状,但是,责任状这个概念有些含糊。它既不是法律,有强制性,又不是直接的行政命令,不履行就免职。

倘若有部《住房保障法》,保障房建设就真的有保障了。住建部有关负责人说,《住房保障法》已列入全国人大立法规划。但何时出台,未有时间表。我本人早在10年前就听到有专家在疾呼尽快出台住房保障方面的法律法规。

《住房保障法》只是住房保障制度的一个重要基础,而住房保障制度则是整个房地产制度的组成部分。假如有了以法律为基础的一种制度作保证,那就不用担心3600万套保障房像是天上掉来的恩赐,一不留神就飞走了。如果地方政府不按法律规定去建设保障房,至少当地人大代表是可以质询、问责的。住房保障制度是如此,房地产的其他制度亦是如此。

但也许有人会奇怪,有关房地产的一系列制度,早已有之,何须重新设计?

没错,1994年7月5日通过、2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》,以及1986年6月25日通过、1998年8月29日修订的《土地管理法》,确立了有关房地产的一系列制度,如土地出让制度、商品房预售制度、房地产开发制度、房地产抵押制度、房地产转让制度等等。但这些制度,只是些制度框架,很不完善。而且,这些制度创立的初衷,是着眼于政府如何去管理这个野性十足的产业,而不是基于产业自身逻辑的发展。

譬如,房地产的产业地位,国务院2003年18号文件将它定义为国民经济的支柱产业,但2009年以后的正式文件就不再这么提了。是决定取消还是维持?只有传闻,没有定论。摇摆的结果是所有人都不清楚房地产究竟是个什么的产业。

譬如,住房消费制度,它包括住房消费贷款、住房转让税收等方面的内容,我们是应该将一整套的住房消费制度固定下来,还是根据经济形势和市场环境随时改变?房贷首付,今年是两成,半年后变为三成,一年后变为四成;营业税,一会儿是5年内转让要收税,一会儿变成2年内,一会儿是差额收税,一会儿变成全额收税;契税也是有时上调有时下浮。

这是因为,现行的房地产各项制度,不是在调查论证基础上主动设计的结果,而是在市场的逼迫下被动修补的结果。缺什么补什么,遇到新问题临时想辙,所以出台的政策措施难免头痛医头、脚痛医脚,而医脚的处方与医头的处方可能是矛盾的。因此,政策的多变就是正常的,因为政策变化而引发市场的波动也就不可避免。

国家政策制度有顶层设计之说,房地产的制度也应进行主动设计。房地产有了清晰的制度设计,政策文件就只是它的补充、完善和阐释,而不是以文件代替制度本身。假如制度设计到位,房地产市场的稳定就有了可靠保证,而无须担心某年某月房价动辄上涨20%、30%。

(文章见3月14日21世纪经济报道一戈看台)

 

 

 

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