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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

“去投资化”的前景  

2011-12-28 22:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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猜一猜,今天晚宴有几个人?

答案是:不知道。这就像预测2012年的房地产市场一样,近乎谜中谜。最大的不确定性仍然是政策取向。也许有朋友会援引中央经济工作会议说,2012年没有什么悬念了,房地产要坚持调控。这句话虽然硬朗,但没有消除人们的疑虑。

譬如我本人,最关心的是,住宅“去投资化”,政策究竟会怎样定位?之所以有此疑问,是看到住建部政策研究中心主任秦虹最近几次发言都强调,政府在住宅市场“去投资化”是一个长期政策,调控不会轻易转向。

此轮调控,以去投资化来衡量,确实拦住了相当一部分资金进入楼市。但所有人的心都还悬着,因为这些政策都具有一个共同特征:临时性。而临时性就意味着随意性,说不定哪天说改就改了。

譬如说限购,作为地方政府的一种行政调控手段,随时都有取消的可能。中山市限购年底到期,不再续期了,当地政府说2012年调控压力不大。这叫什么标准?一句话就决定一项重大政策的生死。中山市可以这样,其他城市也可以。因为标准就在他们自己手里。

那么,有没有可能,将限购的决定权从地方政府手里收回来,由中央政府发布命令,全国限购若干年?这样做,非同小可。首先,它是典型的一刀切,反对和抗议声会相当激烈;其次,哪怕是全国限购5年,也仍然是临时性政策,而超过5年,理论上是不可以的,因为超出了一届政府的任期:除非上升到法律法规的层面。

如果以法律法规的名义,将限购长期化,实际上意味着去投资化的长期化。以北京为例,拥有两套以上住宅,就不准再买,换言之,两套以内可算是基本住房。假如住宅去投资化的的意志异常坚决,可将该规定写入已进入立法程序的《基本住房保障法》。

如此,购买两套以上的住宅,就算是投资。而要去投资化,必将对这种投资行为征税。征什么税?现成的是营业税、个人所得税、房产税。营业税2005年已开始在二手房交易时征收,房产买卖的个人所得税,有些城市没有征,有些城市是按1%计征。房产税现只在沪渝试点。

那么,可能会这样:个人所得税一律按成交差额的20%征收;第3套及以上住房,全部征收房产税,没有免征额,且实行累进税率。加上营业税等,一套投资性住房要交的税,超过50%。这才真正叫做去投资化。

我不是吓唬你,如果这样的政策得以确立,房价就不是跌不跌的问题,而是一定暴跌。那7成以上地产商应趁早走人,或者转型。做什么?商业地产的黄金时期来了。

从住宅投资挤出来的庞大资金,其他行业没这么大的吸纳能力,房地产内部继续承接一部分比较好。前几天阳光新业总裁助理李睿跟我说,国家应该出台政策,鼓励发展商业地产。第一,它可以拉动投资;第二,可以促进就业;第三,可以刺激消费;第四,商业地产现在没有泡沫,以后即使有点泡沫也不像住宅那么担心。如何鼓励?譬如,大学生和初始创业者,文化创意产业等,无论是写字楼还是商铺,政府提供租金补贴。这些补贴的资金来源,可由对住宅征收的税那里转换而来。

回到前面。立法也好,征这个税、那个税也好,都是我的个人想象。去投资化的长期政策仍停留在专家的一句话,决策层还在犹豫、权衡。限购还要多久,房产税何时全国推广,住房的投资属性要去除到何种程度,决策层应尽快给明确预期。这样,市场的资金也要提前找好退路。否则,退也不是,进也不是,全社会都备受煎熬。

不管前景是什么,请给句痛快话。最令人担心的一种情况是,连主人都不知道晚宴会有几个人。市场各方主体都在暗灰的模索中徘徊,有些部门不想作为,有些人是挨一天算一天,而拖延不决的成本越来越高,最终的买单人却是你和我。

(文章见12月29日21世纪经济报道一戈看台)

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