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袁一泓 的博客

 
 
 

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住宅地产还有几年好日子?  

2011-12-22 08:44:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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说实话,几年前我听说冯仑准备到纽约去建“中国中心”时,我和绝大数人一样,也很不理解。中国房地产市场大到要撑坏多数地产商的胃,万通却偏要一个楼市几近饱和的城市去搞开发,这不是舍近求远、舍西瓜拣芝麻么?

同样,当冯仑说要去台北做房地产开发时,我仍然理解不了。诺大一个台北地区,年度房地产开发面积甚至不如北京的一个远郊区县,万通去那里折腾什么?而当冯仑宣布要将立体城市的梦想付诸实施时,我就只有冷眼观望。

如今,位于纽约新世贸顶层的“中国中心”已经签约,为此冯仑飞了纽约50多趟;台北2011项目也于近日奠基;成都立体城市的前期规划、地价和位置也已获得政府批准。其中的故事情节,冯仑在新书《理想丰满》里都有详细叙述,我感兴趣的却是故事背后的逻辑。

冯仑说,房地产业大体可分为三个阶段。第一阶段,是人均GDP在8000美元以前,这时的房地产实际上就是住宅房地产。我国现在就处于这个阶段。第二个阶段,是人均GDP从8000美元到15000美元之间。这是商业不动产的时期。第三个阶段,是人均GDP达到25000美元以后,这是金融性房地产的时期。

与此相关,房地产商业模式有三种,一种是最初级的地主加工头模式,如合生、珠江、碧桂园等;第二种是厂长加资本家模式,如万科;第三种是最高级的导演加制片模式,万通追求的就是这种艺术创造模式。

关于商用不动产,我国主要有两种模式,一种是过渡模式,以王健林模式和SOHO模式为代表,一种是经典模式或美国模式。冯仑说,再过3年左右,过渡模式就会受到很大挑战,所以万通直接跳到了美国模式。但也会做一些差异化的高端住宅,如台北2011项目。

去年我国人均GDP约4500美元,全国有10个主要城市以及一批中小城市人均GDP超过8000美元。按照现有经济增速,3年以后,将有大批二三线城市人均GDP达到8000美元。根据是冯氏的房地产趋势观,那时,“很多住宅公司将会面临很大挑战”。

不止一位专家说,中国房地产还有二三十年的大发展,主要依据就是中国的城市化仍处于加速阶段,对住宅需求巨大。很显然,他们都是基于住宅来谈房地产,也就是冯仑所说的“中国的房地产问题还是住宅问题”。但如你所看到的,聚焦于住宅,冯仑与主流的地产观点迥乎不同:住宅地产商的好日子没有几年了。

从万通分离出来的潘石屹,也以实际行动表达了对住宅市场的放弃:近几年,SOHO中国的产品几乎都是商用不动产。不过,SOHO中国的商用不动产是以散售为主,而万通所秉持的美国模式却坚持“中期持有”,最好能经营到以REITs打包出售。

如果非要投票,我相信大部分业内人士会对冯仑的判断反反对票,而赞成专家们有关中国房地产(也就是住宅)还有二三十年大发展的观点。有人会说,冯仑虽然很有思想,说话也很幽默俏皮,但是,假如他对趋势的判断很准确的话,万通何至于只做到几十亿的销售额?

这个发问并不残酷,只是有些势利。倘若让我去安慰万通,无非是“先赢的都是纸”、“看谁笑到最后”之类庸俗的语句。用冯仑自己的话说,则是“站得高,尿得远”,作为董事长,必须“看别人看不见的地方”。这是20年来冯仑只专职做董事长的体会。

“别人看不见的地方”究竟有多远?做企业,应该有超前的眼光,老是跟在别人后面,就只能拾人牙慧;但又不能过于超前,否则就容易牺牲掉。冯仑会不会是把二三十年以后才会发生的事,预测为3-5年以后就会发生?

通常情况下我们只能说“拭目以待”,但企业不能拭目以待,否则大好机会就错过了。当然,地产商同行也不会听了冯仑的话就马上就割弃住宅,转趋商业。但是,冯仑预测至少提供了分析和思考问题的一种逻辑。

至于万通,有两点可以肯定:冯仑思想虽然超前,万通实践却一直很谨慎;5年后万通模式能否大行其道尚待验证,但即使市场动荡,万通也一定是最不可能倒闭的地产商之一。

顺便说两句,我将房地产的内容拎出来说,并不意味着,冯仑的《理想丰满》,是一本房地产的书,不,绝不是。全书十七章内容里,以房地产名篇的只有两章。事实上,这是一本企业家的书,也是一本思想者的书,同时也是一本公民的书。譬如,后一点,书中有关台湾的思考,可资为证。撇开书本身不谈,我有时会想,台湾作为中国的一部分,台湾人作为中国人的一部分,他们之于全体中国人的启发,意义重大到被我们完全低估。

(文章见12月22日21世纪经济报道一戈看台)

 

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