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袁一泓 的博客

 
 
 

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突发奇想  

2011-12-16 08:25:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前些天去一个中档商场想买件衣服,没想到,久不逛商场,羽绒服普遍都是三四千块,一条国产牛仔裤卖到了1000多块。第一个感觉是:单从衣服价格来看,CPI涨幅肯定不止5%;第二个感觉是,普通商品都这么贵,有几个人买得起?

像我这种穷人,其实早就感叹商场东西太贵,可是它们都过得好好的,也没听说哪个商场因此而倒闭。可见,还是有购买力在支撑着它们。正如在调控一再收紧的当下,仍有人出手豪绰,千万级住宅一买就是两套。

但不管怎么说,在限购限贷强力控制下,绝大多数投资投机资金被迫远离楼市,这将导致2011年成交量同比下降两成以上。记得有份调查报告说,民间资本还是偏好楼市,如今,被拦截的庞大资金去哪里了呢?

曾有朋友问我:听说国画、玉石市场行情暴涨,可否介入?我坚决制止说:连美院学生的习作都可以7000万炒作成徐悲鸿的画,这样的地方你怎么敢进去?我个人感觉,这两年的艺术赝品,卷走了巨额财富。

但艺术品市场容量还是有限的,2011年我国艺术品拍卖额为586亿元,只相当于一家排名前三的房企销售额。至于黄金,听说过有人一买就是60斤,这已算是极致了,但北京市区一套稍贵的房子就要超过它。

2010年全国商品房销售额为5.25万亿元,假如说其中10%被限购挡住了,这5000多亿资金,如何藏身?我曾经说过,被楼市限购的资金只是暂时隐藏起来了,一旦允许,它们随时都可能杀回来,将所有的调控成果冲得七零八落。

现成的对策主要有两种:一是限购长期化,二是用新的政策替代,如税率大幅提高后的房产税。且不说前一种做法本质上与市场经济原则冲突,后一种做法实施成本较高,单就政策而言,它并没有解决大量被限资金的出路问题。

人们对2012年保障房建设资金的忧虑近日再度响起。我突发奇想,能不能架一台梯子,将上述被限制的资金与保障房连接起来?

我个人的建议是,每个城市建立一只保障房投资基金,专项用于当地保障房建设。该基金由政府面向社会募集,封闭运行30年,利率位于正常的银行存款利率与贷款利率之间。单个城市每年新增募集的基金总额,与其保障房建设规模有关,可设立上限。具体操作程序和风险防范,可请房地产和金融方面的专家来设计。

该基金与国家明令禁止的非法集资有何区别?首先,它不是非法集资,要走法定程序;其次,它是标准意义上的产业投资基金;最重要的一点是,它由政府背书担保,信用等级高,不存在无法按时付息还款的问题。

或许有人会缓引正在试行的地方发债建保障房说,费那么大劲做甚,将地方债模式扩大到所有省市就可以了。没错,发行地方债,很大一个功能是解决保障房的资金问题,但是保障房投资基金还有另外一个重要功能,就是吸收和消化过剩的社会投资性资金,而且是偏好楼市的资金。

保障房投资基金可视为保障房REITs化的另一种形式。REITs呼吁了几年,没见半点实际动静,而这种专项投资基金却可以很快付诸行动。但一定会有人嘲笑我的无知和幼稚。创新一种投资基金哪有这么容易?天上不会掉馅饼,凡事总得尝试才知好坏。如果方案研究可行,可借鉴地方债的做法,先找几个城市试点嘛。

有朋友听后,踟踌良久,说:就怕你这种专项投资基金,还是无法吸引到预期的楼市投资资金。何也?答曰:楼市投资资金这些年来被培养出了一个很大的毛病,就是追逐高利润。君不见,温州、鄂尔多斯、神木、府谷这些县市,高利贷的来源很大一部分就是原来的楼市投资资金?它们过惯了动辄年利百分之几十的日子,你百分之几的利率对它们能有什么诱惑?

我听后,默然黯然。房地产培育出的速富暴富心理,正在资本和实业层面开出恶之花。

(文章见12月15日21世纪经济报道一戈看台)

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