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袁一泓 的博客

 
 
 

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反思,并且继续  

2011-11-24 09:36:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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临近年底,我们习惯对全年调控做个总结。保障房应是年度关键词之一。据说,有些人是等着看保障房的“洋相”的。所以,当住建部公布全年开工数据后,三分之一的保障房被外界解读为“挖坑待建”时,他们心里说的是,果不其然。

保障房建设资金的不可持续,被认为是保障房难以持续的主因。有机构称,2011年保障房至少欠缺资金8000亿,2012年的任务如果仍是1000万套,欠缺的资金会更多。何况还有分配环节的重大问题。

3600和1000这几个数字,我不愿意称其为领导随意拍脑袋的产物,但至少不是细致调查、科学论证的结果,作为上级瞬间决策、下级强制执行的指标,它们被迫作出修改,还算是一种现实主义的态度。

至于分配环节,企事业和机关单位以各种名目,麇集于保障房的大旗下,变相建设、分配保障房,数量庞大,虽然从决策层到普通百姓皆痛加挞伐之,但若没有全过程透明的监督和严厉的处罚机制跟进,保障房的伟大功绩至少减了一半。

运动式补课的心情可以理解,但古人云“事缓则圆”,在调查摸清真正需要保障的家庭数量基础上,将保障房建设作为一项长期政策而不只是五年规划,是必要的。

限购,是楼市的另一个关键词。假如允许反思的话,限购是否必须坚持一刀切?一线城市平均房价4倍以上、二三线城市3倍以上的商品房,本就是富人们的奢侈游戏,与普通居民无关,限它作甚?有人说,若是规定京沪单价4万以上不限购,地产商会不会都把售价涨到4万?这好办,行政管制下,商品房预售是要审批的,房管部门将售价冻结即可。

不过,虽然限购政策弊端不少,但我反对明年就退出限购政策。除非有替代性政策补上,譬如对二套以上住房全面开征房产税,且税率大幅提高;公务员资产公开和房地产信息系统(预警预报系统)建成。

倘若征求公民的建议,我愿意2012年房地产调控是:适当缩减保障房年度建设规模,有条件地放开高端商品房限购,其他政策不变。或许有人会恍然大悟地惊呼:这不是在鼓吹放松调控么?如果网络编辑将上面这句话单独摘出来,相信还有一批网友,连全文都不看,就放声痛骂,正如我上周写的《房价下跌谁不高兴》,那些害怕房价下跌的人,只看了标题就破口大骂一样。

不,这不是放松,我宁愿称其为微调。请注意,上文我强调了“其他政策不变”,如继续限购中低档商品房,限制二套以上住房贷款,严格审批房地产融资。再眺望远一些,虽然2013年以后的调控政策有赖于新一届政府来宣布,但我希望是,微调之后,再坚持调控3-5年,或者用新的政策替代。

建议归建议,2012年即使是微调,也不是那么容易。有个办法不妨一试。你所在的城市,如果想微调,事前要做足功课,先跟省里使劲地哭诉,再向中央政府部门不停请求。有条件的,再向决策层以过硬的理由请示。而绝不能像佛山那样,霸王硬上弓,自取其辱。

假如2012年所有微调都是妄想,哪个地方迈出一步都被打回去,会是怎么样?不必绕弯子,那就是一批地产商退出地产江湖,而房价将继续下跌。这个情景,那些唯恐房价下跌的人,骂完之后是不是要哭?

至于2012年之后,我们所能做的,只是猜谜。假如谁言之凿凿地告诉你,2013年是涨或是跌,甚至准确到某个数字,请你不要相信,他猜中的概率最多50%。当然,对房地产从业者来说,设想越悲观,转寰的余地越大。

那些将我归类为唱多或唱空(收紧或放松)的人,要失望了。我既不会傻到去烧什么报纸,也不会冲动地去看望什么盲人,我自己消解了东西左右。从来没有什么救世主,甚至我们也拯救不了自己。

(文章见11月24日21世纪经济报道一戈看台)

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