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袁一泓 的博客

 
 
 

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房地产制度改革知易行难  

2011-11-10 09:24:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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发烧的时候,当务之急是如何退烧;而成功退烧之后,应施以治本之药。在我看来,房地产要实现长远健康的发展,就必须推行一系列制度性的改革。倘若目前的房地产调控政策能坚持下去,确实是进行房地产制度改革的良好时机。

近年来,有个时髦的词叫顶层设计。套用这个说法,房地产制度改革也需要顶层设计。1998年的城镇住房制度改革,就是顶层设计的结果。但严格说来,那次伟大的改革只完成了一件事,取消住房实物分配。其他的配套改革没有跟进,或者被扭曲。连变相实物分房最近也有卷土重来的迹象。

制度改革的顶层设计是智囊们的事。我作为普通公民对房地产的长期观察,房地产制度改革至少应该包括以下核心内容:土地制度改革;房地产信息系统的建设与完善;房地产税费改革;住房保障制度等。

土地制度主要包含两个框架:国有土地使用权出让和集体建设用地流转。这都是些谈了很多年的老问题,如土地招拍挂制度要不要改革,土地年租制是否可能,能否赋予集体建设用地与国有土地平等的权利。这里的每个问题都事关重大,但无从回答。

其中的小产权房问题,据说面积数以十亿平方米计,影响不可谓不广,但五六年过去,没有丝毫进展,想必调查报告上面都积满了厚厚的灰尘。即使招拍挂制度不变,连地价可不可限价这个很微观的问题,也少有政府部门研究。遑论对18亿亩耕地红线的科学论证了。

房地产信息系统理应包括两个系统,房地产预警系统和房屋产权登记系统。2003年,重点城市的房地产预警预报系统都快建成了,因为与统计口径有冲突,被迫叫停。2008年重启,初步覆盖40个城市。我个人认为,这个系统中的房价信息,比统计局的更接近居民的直观感受。

房屋产权(权属)登记系统,每个城镇都有。要改革完善的,是实现全国联网,这绝非技术问题。全国联网解决的也不是异地限购这种“小问题”,而是关系到资产(财产)公开的重大问题。您别骂我站着说话不腰疼,反正我极力建议公务员资产公开。公务员的薪水都是人民给的,您有多少资产为什么不能向人民公开?

房地产税费改革,是要建立一个完整清晰的房地产税收体系。据初步统计,我国现阶段实际征收的房地产税种达12项,而有关房地产的收费平均达50项。有必要去费入税,区分企业和个人进行归并,但这仍只是技术环节。

更重要的是,房地产税收制度与上文所说的土地出让制度改革以及住房政策导向密切相关。如果你想医治地方政府的土地财政依赖症,就必须给它们另辟新的收入来源。举个例子,征收房产税,如果不能弥补地方政府因为土地拍卖减少的“损失”,它就还会想方设法卖地,价越高越好。沪渝全年征收的房产税,还比不上它们拍卖一幅地呢。

房产税和营业税的税率,体现着政府对住房投资属性的定义。假如多持有一套住房的房产税,成本接近或超过收益,业主就会选择抛售;假如出售一套住房,六七成被政府拿走,住房投资就会急剧萎缩。住房的投资属性被剔除,房价想不大跌都不可能。

住房保障解决的是基本住房权问题。3600万套听上去很美好,但这个缺乏严谨论证的数字,终于暴露出它的捉襟见肘。更严重的是,由于分配、监督机制上的不透明,大量国有企事业和机关单位,以保障房的名义,成功攫取与商品房无异的住房,溅起社会如潮质疑。

公务员住房问题是否应纳入保障房范畴或单列解决?个人建议,公务员除按职级发放住房补贴外,申请保障房均应遵守当地统一标准,而不应再享有特权。在京中央国家机关要带头。但谈何容易。

我国亟待改革的领域,剩下的都是硬骨头,但不改不行,越晚改越被动。房地产制度就是其中一种。上述房地产制度的几项核心改革,涉及经济、社会和政治的各个方面,每一项都举步维艰。然而,再艰难也必须改革。我们已经耽误了10年,若再耽误10年,积重难返的绝不止房地产本身。

(文章见11月10日21世纪经济报道一戈看台)

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