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袁一泓 的博客

 
 
 

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预测是靠不住的  

2011-01-05 21:50:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日参加中央人民广播电台组织的一次论坛,主题是就2011年经济和社会生活的诸多方面进行预测。房地产市场尤其是房价问题,当然是人们关注的焦点之一,就此发表看法的专家学者就有好几位。

印象最深的是作家曹保印的观点。倒不是说作家就不能对房价问题发表看法,而是他的预测结果让我大吃一惊。曹保印说:2011年全国房价将上涨20%,北京房价将上涨30%。后面的一位专家就此评论说:以为自己的观点已经够惊世骇俗了,但跟曹保印的观点相比就要差得太多。

经济学家袁钢明特别有意思。他说,能够预见到小概率的事件,那才叫准确预测。2010年初,有一批经济学家就坚决认为我国央行应该加息,但央行没有加息,而是一直拖到了10月份。然后,2011年快过去时,央行又突然加息。绝大部分经济学家都预测2011年央行还会继续加息,但袁钢明认为央行习惯于逆着人们的思维行事,所以,从“反逻辑”的角度出发,他预测2011年央行不会加息。

袁钢明的话更多是一种反讽。就是连我这样非经济学专业的人都可以很认真地说,2011年央行会加息2-3次。而在房价问题上,与曹保印惊人的观点不同,我的看法要中庸得多:2011年,包括保障房在内的全国平均房价同比将微跌;不包括保障房在内的商品房平均价格同比微涨。这几个数字均是建立在国家统计局的数据基础上;同时也是建立在没有出台更重大的调控政策基础上(譬如房产税,譬如停止开发贷款等)。

主要理由如下:2011年全国保障房建设规模十分庞大,计划开工1000万套,按其中有65%建成来计算,650万套相当于年度竣工商品房套数约800万套的80%。摊薄后,全国平均房价应该是微跌的。其他方面,如可略微分流部分商品房需求,且不提。

但推动商品房价格上涨的主要因素,货币超发带来的流动性过剩,悬殊的收入差距(超高收入人群的钱没地方投),土地招拍挂制度,均没有发生根本性的变化。还有一个并非无关紧要的小因素,2010年下半年,少数城市有意放缓或搁置了高价楼盘销售许可证的发放,但这种延缓不可能是无限期的。如果2011年这些高价楼盘被迫放出来,统计出来的整体房价就会体现为上涨。

但商品房价格只能允许是微涨。我所说的微涨,是指大致与2011年CPI涨幅相近。房价涨幅与物价涨幅同步,是可能被决策层接受的。再将资金成本(如利息等)考虑进去,地产商或许会觉得这是一种负增长。但在中国经商,要学会识大局。

倘若不是微涨,而是突然加速上涨,会怎么样?也不会怎么样,只是再来一波调控。譬如说,2011年一季度房价数据出来,按惯例都是决策层先看到,假如那时的房价环比(请注意是“环比”)涨幅超过5%,我可以负责任地把话放在这里,当公众看到这个统计数据时,也会同时看到新的调控政策。还有哪些政策可供选择,可私下探讨。

也就是说,即便是某一个季度的房价涨幅超过5%,房地产市场就会迎来当头痛击,哪里容许你接着再上涨,以至于全年涨幅要超过20%?并且,全国平均涨幅上涨20%意味着什么?意味着比2009年还要疯狂。这岂不是太不给调控部门面子。开玩笑。

我明白许多的地产商对2011年还有着相当乐观的展望。但别再拿什么CPI之类当理由,那个让售楼员蒙一蒙刚进售楼处的大爷大妈还可以,你好歹还被称为地产商,别太自欺欺人。不管愿不愿意听,我还是想劝劝某些地产商,学一学万科,快销,走量。

清华大学李强教授说,事后来看,绝大部分预测都被证明是错误的,不靠谱的。所以,读者诸君千万不要将预测视为新年行事的圭臬,更不要认为专家如此预测就表明他是希望如此。反过来也一样,有人希望房价腰斩、应该腰斩,并不等于他果然据此作出了理性的预测。

本文同样是篇不靠谱的预测文字。作者姑妄言之,读者姑妄阅之。如是而已,岂有它哉。

(文章见1月6日21世纪经济报道一戈看台)

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