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袁一泓 的博客

 
 
 

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房价涨跌只是数字游戏?  

2011-01-27 09:26:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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去年底以来,我跟朋友们私下里谈及当前房地产市场时,一再强调,要给中央一点面子,必须让房价“遏制”住,最好是能让房价能降下来。朋友问:中央该用的手段都用了,还能有什么办法?我说:不要低估中央政府的决心,办法还是有的。最极端的做法是,像干预食品价格一样,发布行政命令,冻结房价上涨。

我说的就是最直接的行政干预办法,在当下的中国国情之下,行政干预往往效率最高,其效果要超出市场手段。1月26日晚间公布的新“国八条”便是行政干预的最好说明。我必须借此表明自己的态度:2011年底全国主要城市(亦即调控文件所指出的“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”)的平均房价,必定会也必须下跌。如果房价拒绝下跌反而上涨,调控就会如影随形。一句话,不达目标,调控不已。但是,那些宣称调控一来,房价将暴跌的说法,也不无夸张,这也会误导消费者。

但是,房价上涨或下跌,反映在统计数据上,只是一些数字的组合罢了。举个例子。和北京、上海一样,深圳是全国房地产市场的另一个重要风向标,深圳房价走势很微妙。而深圳市市长许勤在深圳两会期间就公开宣布:2010年,深圳整个房价年底和年初相比下降20%,“去年抑制房价取得初步成效。”看到这个新闻,我毫不掩饰自己的惊讶,因为此前我和其他同样震惊的深圳市民一样,并没有感觉到深圳房价有如此之大的跌幅。

许市长后来对此进行了一番解释:“这个数据可能是部分反映房价,不一定是全面反映。”这话的弹性空间就大了去了。“部分反映”可以是一个阶段,也可以是一个区域,甚至是几个楼盘。也就是说,只要找到几个楼盘2010年底的售价,比年初的售价低20%(找出这几个楼盘打8折的几个户型即可),就可以说它是“部分反映”了深圳整个房价。

当然,房价下跌20%不可能是深圳市有关部门故意捏造出来的,我揣测更像是一种阶段性的加权平均。或许,2010年底深圳市保障房成交量突然大增,即使其他商品房不降价,反映到官方统计里,也必然表现为幅度可观的下跌。

不过,有关2010年深圳房价下跌20%的说法,深圳居民并非第一次听说。2010年7月底深圳市规划国土委发布的上半年房地产市场数据显示,深圳市6月份新建商品住房平均价格环比5月份下降5.81%,比年初下降22.6%。数据甫出,当地居民也是普遍感觉“被下跌”。

官方统计与老百姓真实感觉之间的巨大落差,在房地产这个最受关注的领域得到了集中体现。但正如许勤所说,“房价评价体系不一定是深圳遇到的问题,可能每个城市都会遇到这个问题。”确乎如此。

差不多同时,北京市统计局也公布了2010年度房地产市场运行数据。2010年北京市房屋销售价格比上年上涨11.5%;其中新建住宅上涨18%,二手住宅上涨5%。但此前中国房地产信息集团公布的调查数据却是,北京市新房价格涨幅达42%。两个涨幅居然相差24%。

该机构不会凭白无故去猜测房价数据,而是购买了北京市住建委的相关数据后计算出来的。所以,我们可以将两个数据理解为统计局与住建委统计方式的差异。北京市统计局副局长于秀琴指出,42%是一个均值涨幅,而统计局是以房屋销售价格指数来统计的。谈起统计方法这类专业术语,我们都会是一头雾水,其结果是:对统计数据更加怀疑了。

全国的房价统计体系也曾遭遇深度质疑。你应记得,2009年的房价统计数据带给我们的惊人的反讽。国家统计局2010年2月25日公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%,其中新建住宅价格上涨1.3%,二手住宅价格上涨2.4%。舆论闻之大哗是正常的甚至是必须的。

每个人都对疯狂的2009年房价记忆犹深,在售楼盘涨幅低于50%的,只能说明它的地产商太想回馈社会(虽然“社会”并不会有丝毫感觉),官方数据去说平均只上涨了1.5%,房奴们能够不生出被愚弄的愤怒,就算很理智了。

2009年房价平均上涨1.5%这个数字被广泛质疑后,大受刺激的国家统计局局长马建堂多次表示,要改革房地产价格统计体系。说实话,对于房价这种既非国家机密、又与老百姓生活息息相关的数据,应该是越真实透明越好。我个人认为,每个城市的成交网签数据最为及时、准确,追求数据的真实莫过于将它们全部公开。

但是,倘若房地产价格统计体系采用当地网签数据,房价数据真实倒是真实了,但有关部门恐怕会面临数据失控的“危险”。因为这些数据是动态的、随时更新的,某周有个像钓鱼台7号院这样的楼盘上市,房价数据必定是大涨,报上去肯定要吓人一跳。不过,危险二字我加上双引号,是觉得那其实不算什么危险,有关部门往往低估了人们对市场数据涨跌的接受力。至于数据失控嘛,前提是数据得控制。所以,北京市住建委多年来并不敢全面公开毫无秘密可言的房地产市场数据,而是挑选公开几个数据,大量的数据需要付费才能阅读。

转过头来,我倒是想劝劝那些过分认真的朋友,对普通老百姓而言,房价统计数据不过是些数字游戏,当成茶余饭后的谈资就可以了,何必苦苦苛求。当然,有关部门可能需要根据房价数据来来做类似房地产调控的决策,但这与吾辈何干?

(原文见1月26日21世纪经济报道一戈看台,前两段文字为后加的)

 

 

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