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袁一泓 的博客

 
 
 

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被误伤的刚需  

2010-09-08 21:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近有消息说,大多数商业银行都已将首套房的贷款利率从7折调至85折。虽然还有银行存在75折或8折的优惠,但相关条件较为苛刻。

其实,早在今年4月就传出了四大国有商业银行取消首套房贷7折、提高首付的消息。但后来还是有反复,多数购房者还是能获得房贷优惠。倘若目前的传闻属实,则是对刚性需求的严重伤害。

此轮调控,对需求端主要是抑制投机和投资性需求。虽然我坚决主张大幅度提高二套及以上住房贷款利率和首付,但同时也是强烈呼吁将首套房首付和贷款利率的优惠持续下去,最好是能长期固定下来。

今年4月17日国务院10号文件提出首套房首付不得低于30%,但未对贷款利率作出限制。也就是说,2008年对首套房的优惠理应坚持。无论是从保障居民的基本住房权层面,还是从改善居民住房问题的民生层来说,对居民首套房都应给予尽可能的优惠。如果可能,我甚至建议能将首套房的首付能降至两成。

对严格意义上的改善性住房需求,譬如,家庭人均居住面积低于该市人均居住面积的,购买第二套住房,尤其是换购第二套住房(卖旧买新),在严格掌握操作标准的前提下,最好也能比照首套房给予相关优惠。在今年严厉调控楼市的大背景下,实现这一点有一定难度,但时机成熟时,也应恢复。

如你所知,刚性需求尤其是首次置业需求,有着庞大的市场动力。8月以来,楼市成交量大幅回暖,其实就是4月份调控以来积累的大量刚性需求,在诸种因素推动下释放的结果。据我们记者观察,这股成交回升的潮流里,投机性需求基本绝迹,投资性需求占极小的比例。

最近中粮万科北京长阳半岛项目的热销,可以反映刚性需求的层次。据了解,该项目80平方米的二居室户型最好卖,而每增加一个档次,则销售速度就会相应减缓。假设,100套80平方米的二居室户型,1小时抢光,紧接着推出100套90平方米的三居室户型(单价也会相应提高),销售时间可能需要2个小时。

这充分表明,90平方米左右的户型是首次置业者的首选,而总价是他们首要考虑的问题。虽然90/70政策与市场的真正需求可能存在一定的脱节(前几年90平方米绝大多数只设计成两居室),但如果把这个政策放到保障房的大范围来考虑,不失可取之选。尤其是,如果90平方米左右能够设计成三居室,将大受首次置业者的欢迎。毕竟,三居室更能满足有孩子家庭的居住功能(年轻夫妇有孩子以后对此应有切身体会)。

倘若从任何法理层面说刚性需求尤其是首次置业需求都是我们要保护的需求,那么,就应在风险可控的范围内降低他们的入市门槛,切实为其解决实际困难。我们不能期望开发商会良心发现,主动为所有首次置业者降价,但在政策层面,还是可有作为的。那就是,降低其首付和贷款利率。

当然,商业银行也不是慈善家,它既要规避风险,还要追求利润回报。房贷这个品种,即使是首次置业者的房贷,也是低风险的。我相信,房贷不良贷款里,更多是投机和投资需求占主要比例,刚性需求没有多少国人故意拖欠房贷不还。假如此说成立,那么商业银行提高刚性需求的房贷利率,更多是趋于追求更高的利润。

从市场角度看,银行的做法固然无可厚非,但一方面,提高首套房的贷款利率,可能阻滞了部分刚性需求者,从而减少了银行的利润增量,另一方面,银行也逃避了相应的社会责任。因为,即使是追求更大利益,也应不妨碍社会责任的履行。

即使在坚持调控不动摇的前提下,也应尽最大努力,减少对刚性需求的伤害,在这里,有关部门尤其是银行监管部门宜有所作为。

(文章见9月9日21世纪经济报道一戈看台)

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