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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

还是钱多惹的祸  

2010-09-16 09:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市又传回暖声。不仅是一线城市,二三线城市的售楼处也热闹得很。北京某楼盘千人排队逼地产商开盘的类似情景,只能以恐慌性购房名之。而眼见着大把的银子滚滚回笼,紧张了几个月的地产商们,可以舒口气了。

我愿意再次重申,8月份成交量的大幅增长,主要是刚性需求释放的反映。这从北京几个热销楼盘是以90平方米左右户型为主可以得到说明。但是,9月以后,投资性需求已经开始跟进。这是更具推动力的需求。如果没有投资需求的跟进,楼市成交量的增长很难持续。

对投资性需求,现有信贷政策是限制的。北京是暂时限购一套房,上海、深圳、杭州、广州虽然不限购,但二三套房的信贷要求是一样的。在抑制投资需求方面,停止发放三套以上住房贷款或利率提至150%,这些政策是够用的,无须加码。

我相信,大多数80后的首次置业者,即使有父母的支持,也还是要贷款的。上海一位朋友最近告诉我说,准备用父母的钱付首付,贷款买房。当然,据我所知,还有相当一批80后们,父母无力支持他们,买房是件遥远而奢侈的事。

套用一句流传甚的话,目前贷款限制可谓是“史上最严格”,但仍然有如此可观的投资性需求杀入,为什么?很简单,还是钱多。表现在楼市,就是购房一次性付清,贷款再严格也管他不着。

想必你已看到某机构的这份调查数据:北京贷款购房者的平均面积逐年下降,从2007年的83平方米缩减到2010年的72平方米,减幅8%;同时,全款购房者的平均面积逐年上升,从2007年的77平方米猛增到2010年的124平方米,增幅达61%。

另一份调查显示,北京首次置业的平均年龄是27岁。两组数据联想可知,部分首次置业者是全款买房,舆论称之为“富二代”。人们据此得出结论说,这是贫富差距的结果。而房价的上涨,加深加宽了贫富之间的这种代沟。

住房的投资性需求,更多是“富二代”的上一辈创造的。晋浙商人的财富,还是看得见的。曾有在开发企业工作的朋友告诉我,有些客户支付的购房全款,既非从商也非资本市场所得。还好国人的词汇够丰富,统称为灰色收入。

以上说的,无论是工薪阶层辛苦积累的存款,还是商人们辛勤创造的利润,或者是说不清来源的灰色收入,属于民间财富。由于缺乏顺畅的投资渠道,这笔资金涌到任何一个领域,都会将价格抬到天花板一般高。黄金是如此,楼市亦是如此。

还有一种钱,央行发行的货币,银行流出的信贷。远的不说,2008年以来,经由银行放出的各类资金,加上2010年,恐怕要接近20万亿吧。这些资金去了哪里?楼市是吸纳资金最好的机器。无论央行、银监会怎么查,都难以阻挡天量资金曲里拐弯地流入楼市。

央行发行了这么多货币,银行总要贷出去。贷给谁?央企最可靠,即使出了些问题,也基本没啥责任,大股东都是“国有”,“肉烂在锅里”此之谓也。所以,央企拿地凶猛,潘石屹眼红也没用,人家的资金就是来得容易。这与民企总是喊贷款难,是同样的道理。

银行在选择贷款行业方面,房地产也有优势。实践证明,无论是个人按揭贷款还是开发贷款,都算是银行的优质产品。所以,你会发现,今年的房地产开发贷款数额还是很高。知名地产商获得贷款没有想象那么难,不少地产商的授信没用完。银行也要挣钱啊。

4月调控刚开始时,我们以为,地产商还是不缺钱的,但挺半年后,就会因为资金链危急而降价。但倘若8至10月他们大赚一把后,又可以挺很长一段时间。所以,从客观上来说,成交量回暖会延长调整的时间。

宏观调控对消费者是重在抑制投资投机需求,对地产商是重在扼住其资金链。现在看来,取得了一定效果,但还有限。有朋友可能会责怪政府不够狠,但真要出狠招,譬如,通过行政命令停止给地产商一切开发贷款,又会被视为“行政调控”,高市场化远甚。

通胀也好,房价也好,当流动性回收得差不多的时候,它们自然也就会平静起来。

(文章见9月16日21世纪经济报道一戈看台)

 

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