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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

调控若放松 房价就反弹  

2010-08-18 21:24:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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单纯就国发10号文件字面上的要求而言,此轮楼市调控3个多月,正如中房协副会长朱中一所说,遏制房价过快上涨的目标已经基本实现。国务院文件没有明确提出,调控必须令房价下降,更没有说要下降多少。房价下跌30%也好,、50%也好,都是无房者或貌似无房者的意淫。

我看到媒体后来采访朱中一,他还是坚持不宜出台新的楼市调控政策。很多网友骂他,质疑他究竟是代表谁说话。这真是冤枉了朱副会长。他是中国房地产业协会的副会长,不是房奴协会、也不是无房者协会的副会长,他当然要为其协会所组合的企业利益说话。

不过,决策部门显然没有接受朱中一的建议。据说北京市正在制定《商品房预售资金监督管理暂行办法》,这对于资金已全面收紧的地产商,无异于雪上加霜。我也注意到,朱副会长更正说,媒体误解了他的意思,他本意是要让原有调控政策落地,调控不能放松。

虽然我不同意朱副会长立论的理由和依据,但我也认为,与出台更多的调控政策相比,贯彻实施既有的调控政策更为重要,能够严格贯彻实施国发10号文件就很好了。前一阵国土部为什么要将开发企业闲置用地名单提交给银监会?它正是在贯彻该文件的规定。

当前最主要的还是贯彻以严格限制二三套房贷款为核心的信贷控制政策以及加大土地供应的政策、土地增值税清算的政策等。

地方政府最有作为的是土地供应政策。但现在许多地方政府纷纷捂紧了土地口袋,惜售。因为地价确实在下跌,敢出手的地产商也不多。我劝这些地方还是看得长远一点,即使地价一降再降也要坚决完成土地供应计划,否则2011年以后由于供求紧张给房价传导的压力更大,那时的市长会更被动。同时我也要劝资金尚有余力的地产商,要趁低点多拿点土地。聪明的地产商,总是比别人快半拍。

我最看不懂的是土地增值税清算效应。国税总局6月3日发出通知,土地增值税东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。而此前预征率普遍仅为1%,包括万科等上市公司均据此计提。但奇怪的是,房地产上市公司并未对此作出强烈反应,中报也鲜有提及。此项调控措施对它们失效?

目前来看,信贷控制政策做得还不错。京沪深杭各大商业银行停止发放第三套住房贷款的消息传出那天,我问同事:国务院10号文件不是早已规定了么?同事说:文件说的是“可”,而非“必须”。银监会现在口头通知这四个城市将“可”变成“必须”。也许还不晚。

幸好银行今年已部署全面控制信贷流入楼市。2008年以来尤其是2009年,已有天量资金潜入房地产。公开数据是,2009年新增信贷9.59万亿元,其中房地产开发贷款和住房消费贷款1.98万亿元,占20.9%。而主流经济学家估计,4万亿政府投资中相当一部分也流入了房地产。更别提巨额而分散的民间资金了。银行信贷、政府投资、民间资金(包括大量灰色资金),倘若纵容这三股资金在楼市里腾涌,它们足以将现在的房价再翻个个儿。

房地产调控调整了这些资金的预期,但这并不等于它们就消失了,正如调控未能消灭住房刚性需求一样。一旦嗅到机会,这些潜伏的海量资金就会立刻卷土重来,推动房价快速上涨——什么样的机会?调控放松的时候。所以,楼市调控绝不可放松,如果要加一个时间,那就是3年(本届政府任期内)。

地方政府理应体会中央政府调控楼市的良苦用心。举个例子,调控以后,地价下跌,而各地建设保障房的任务又很繁重,地方政府都喊没钱。情急之下,主管部门甚至不惜违法,允许全国28个城市动用住房公积金来建保障房。为什么说它违法?因为《住房公积金管理条例》只允许将公积金增值收益用于“建设城市廉租住房的补充资金”,将廉租住房的适用范围扩大为保障房,明显违法。

如果说调控一放松,房价就反弹,那么2012年后呢,总不能永远调控吧?楼市政策大都是一年一变,2012年以后的事到时再说了。

(文章见8月19日21世纪经济报道一戈看台)

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