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袁一泓 的博客

 
 
 

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你不要用这种眼光看我  

2010-06-23 20:41:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如果不是2009年9月去了一趟,我根本不知道山西还有一个城市叫晋中。当然,平遥、祁县我是去过的,但没人告诉我它们都属晋中市管辖。

和全国数以百计的新区、新城一样,晋中也有一个新城,叫北部新城。在我看来,这个北部新城了无新意,不过是给一片房地产开发用地冠了一个庸俗的名称罢了。

我们去参观时,北部新城5幅地早已成为净地,最大的394.52亩,最小的93.59亩,道路也修好了,七通一平。万事俱备,只待东风——投资者或者说地产商。

半年多以后的2010年4月17日,我收到一封来自晋中的邮件,主要内容是,晋中将公开出让一幅土地,93473.11平方米(包括居住、酒店和绿地),起始价10383万元。这正是上述北部新城5幅土地中的最南侧地块。我之所以对4月17日这个日期印象特别深刻,是因为它与国发10号文件下发的日期恰好相同。

不过,此后我查阅了该市国土局和中国土地市场网,也没有再获得晋中这幅土地是否成功出让的任何信息。但我知道这个城市太需要通过出让土地来平衡它的财政收入。虽然晋中也拥有可观的煤炭资源,但该市财政局负责人说,“我们的财政很困难”。几年时间新城投入数亿,当然要靠卖地来收回成本并挣更多的钱。

按照房地产界不成文的划分方法,晋中算是四线城市。拿它来说事,纯粹是因为我去过那里一趟。不过,晋中土地出让的困境在调控背景下的三四线城市,甚至整个城市,有很大代表性。据我有限的实地考察经验,东部、中部和西部,去年就整理出大片净地,今年6月仍未完成出让的城市,远非晋中一家。

你很难说这些城市“卖不出地”的主要原因,是遭遇了前所未有的楼市调控。2009年是中国房地产狂热到近乎发疯的一年,但这些城市的很多净地也没有成功出让。一位对此颇有研究的朋友对我说:城市政府对土地的态度始终如一,捂地,以便卖出更多的钱。楼市狂热时捂地,是希望地价涨得更高;楼市低谷时捂地,是期待地价回暖时再卖。

我不惮以最坏的恶意来揣测,目前,很多城市政府不肯出让土地,很重要的一个原因就是土地卖不出好价钱,很不划算。从这个意义上说,城市政府是最大的土地一级开发公司。从利益最大化的角度考虑,自然是地价越高越好。这么说显得很残忍,城市政府肯定也不会认同,但若是让地方政府低价卖地,它们会说:凭什么要便宜了那些地产商?

如你所知,城市政府的主要职能不是挣钱,而是提供公共服务。理论上,其财政预算来自税收(自然人和法人)。实际上,支撑城市政府财政的,不仅有税,还有费,而卖地收入(土地出让金),是含金量最大的费,近几年并有所占份额越来越大的趋势。由于卖地收入的支配权在地方,所以它们的积极性最大。假如费改税,土地收入全部由国税系统来收,估计没几个地方会对卖地如此殚精竭虑——但这件事只是想一想都头大,遑论付诸实施。

我早已蜕变为一个彻底的现实主义者。房地产调控,土地卖不出高价,地方政府变相捂地,面对这个现实怎么办?如果搬用纯自由主义的做法,随它们好了,没钱用了它们自然就会卖地。且慢。我们还面临另一个现实——今年上半年绝大多数城市未完成年度土地出让计划的一半。假如今年不保障足够的土地供应市场,2011、2012年的房地产市场就很危险,土地的有效供应不足导致商品房的有效供应不足,其后果是相当严重的,足以完全葬送今天的调控成果。

有的城市政府会说,不是我不愿意卖地,是现在没地产商来买。这绝对是太阳底下的谎言。100万元一亩没人要,你可以降价到80万元一亩,直到有人买为止。倘若你以为这是便宜了无良地产商,你可以设定竞标门槛和条件。最关键的还是,你究竟是提供公共服务的政府,还是追求利润最大化的土地一级开发公司?

我从来认为,调控房地产市场,成功在城市政府。只要它们愿意,楼市不可能调控不住。早年读书时听过一首歌,歌词有一句:“你不要用这种眼光看我”。全市人民,全体公民都在用某种眼光看着你,城市政府。

有一句断语放在这里,但我不会跟你赌博:倘若此次所谓最严厉的楼市调控,还不能达到目标,那么,我们收获的绝不仅仅是失望。

(文章见6月24日21世纪经济报道一戈看台)

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