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袁一泓 的博客

 
 
 

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将调控进行到底  

2010-06-17 08:08:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    有一部 2001111日起施行的法规,叫《城市房屋拆迁管理条例》。有些法学专家学者称其为一部“恶法”,既违反宪法,又违反民法通则、物权法。这么一部法规的出台,本质上是地方利益主导的结果,也就是说,它主要保护了作为拆迁主体的城市政府的利益,而不是作为被拆迁人的普通居民和法人的利益。

 

据介绍,有关部门在起草、制定《物权法》的同时,即已考虑修改《城市房屋拆迁管理条例》。但物权法早已于2007101日施行,虽然在北大5位教授等的推动下,《城市房屋拆迁管理条例》的修改版《国有土地上房屋征收与补偿条例》也于今年1月公开征求社会意见,但实施的日期却仍是未知。

法学专家说,反对修改《城市房屋拆迁管理条例》的最大阻力,来自地方政府。《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施的最大阻力,也来自地方政府。虽然《条例》只做了温和的修改,但地方政府会感觉受到了掣肘,不能像河北广平县那么爽:该县今年3月用10天时间完成了33万多平方米的拆迁任务,很多居民房屋没签拆迁协议就被铲平。

聪明如你,已经看出,我并不是想要讨论房屋拆迁问题。开头铺垫这几大段文字,其实是想引入这一设问:正在进行之中的新一轮房地产调控,会不会由于城市政府的消极、延宕,陷入半途而废甚至空调的境地?这种担忧当然不是空穴来风。

对世界经济和我国经济可能出现“二次探底”的看法,我在上期专栏文章已表示了坚决反对。这种讨论工作理应由智囊经济学家去做,我担心的只是,它会成为某些地方或部门放松房地产调控的口实。

如你所知,房地产调控对城市政府的最大影响,是减少了其土地收益。但这里面有一点要澄清:土地收益的减少,未尝不是城市政府有意为之的结果。因为竞标者寡,土地卖不出好价钱,它们就大幅放缓土地出让步伐。而成熟经济体调控楼市的做法恰恰是,大量增加土地的投放量。我们许多城市政府心里想的是,房价可以调控,但土地价格不能调控。

目前现实的问题是,土地收益已经并继续在减少。以前我也说过,中央政府部门未尝没有替城市政府想过如何弥补。譬如,严格土地增值税的征收和清算,是可以增进地方税收的。如果对住宅开征房产税,又增加了一块税源。但是,征收这些税收,实在麻烦和繁琐,哪里比得上一记拍卖锤敲下,一幅土地就带来几十亿元的直接收入。

土地收益迅速萎缩,限制了城市政府干大事的手脚。虽然2010年各地保障房建设规模前所未有,但相当多的地方并不视之为“干大事”。建设城市新区,修建大广场、大马路、大桥(立交桥),引进知名企业,这些才是关系政绩好坏的大事。这些大事,需要大资金。而卖地,是又快又多的最佳途径。

还有一个直接原因,发展房地产,城市建设、城市形象、城市面貌能很快见效应。可以负责任地说,近10年来,任何一个城市的发展,都离不开房地产这个支柱产业。很多城市,地产商虽然交了教育附加费,但还得出钱建幼儿园和中小学校;有些城市,地产商交了基础设施配套费,也还是垫钱无偿修建市政路。

干大事的多少和城市形象工程等政绩,直接关系到城市父母官的升迁。这才是关键。倘若你非得将上面这句话置换为:发展房地产,直接关系到城市父母官的升迁,我表示沉默。

从以上逻辑出发,如果某些城市政府对中央政府的房地产调控由严厉转化为绵软,并非不可理喻。但作为调控发起者和监督者的中央政府部门,必须继续保持强势姿态。第一,包括二套房、三套房在内的信贷调控,必须严格执行到位,绝不可有丝毫松懈,并进一步加强开发贷款的限制。第二,对未完成2010年住宅用地出让计划的城市,2011年缩减其用地指标,绝不姑息。第三,对2010年房价同比上涨前10名的城市,点名批评,并责令签订限期调控保证状。

顺便提个建议,城市父母官升迁,能否改变只重GDP,只看城市面貌、形象工程的做法,而更多重视民生改善、产业结构调整、能耗比率?

至于“调控到底”的字样,其实是种夸张的说法,至少我不知道“底”在哪里,现实一点,先将本轮调控坚持一年再说。

 

    (文章见6月17日21世纪经济报道一戈看台) 

 

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