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袁一泓 的博客

 
 
 

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迷茫者的通行证  

2010-05-05 21:27:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以确定的是房价必然下跌,惟一不确定的是房价跌幅是多少。中国社科院发布的那个蓝皮书,称今年房价不会下跌,如果不是别人理解错了的话,那就是它的执笔者吃错了药。

有很多地产商似乎被无形之拳打蒙了,直到现在,他们也不理解:我们究竟做错了什么,以至于政府要用如此“严厉”的手段来对付自己?

其实他们也知道,调控政策主要对付的不是地产商,而是曾经疯狂的房价,但房价是个虚无之物,地产商才是承受的主要载体之一。

轮到地产商迷茫了。曾几何时,房地产业被高高地抬举到支柱产业的位置,并被赋予拯救GDP的光荣使命。如今,危机已基本过去,宏观经济重新步入上升的轨道,房地产的阶段性使命基本完成。但事情不算完结。2010年GDP增长不再是“保八”的问题,主流经济学家普遍认为增幅可达9.5%以上,甚至还有经济学家认为有过热的苗头。这一宏观背景提供了严厉调控房地产市场的充分理由。

千夫所指的舆论潮,也为楼市调控添加了新的动力。房价暴涨,人皆不安。当社会被一层浓郁的恐慌情绪笼罩时,人们还有什么心思去工作、去创造?当炒房可以轻易获取巨额财富时,还有几个人愿意诚实劳动,勤劳致富?政府部门有责任为民众卸去这一沉重的心理负担。伟人号召我们要实事求是,以上事实虽然不无残酷,但地产商必须面对。

有些地产商转而吹毛求疵起来:调控手段非市场化。譬如,国发10号文件规定,对不能提供1年以上纳税记录和社保证明的非本地居民,暂停发放按揭贷款;北京市实施细则(俗称“京版12条”)规定,暂定每户家庭只能新购一套商品住房。没错,这些都是真正的行政调控手段。正如不能套用任何经典经济教科书来验证我国的经济发展轨迹一样,要求运用纯市场化工具来调控目前的楼市,至少是过于超前。

还有些地产商再退一步,随你调控好了,我就是不降价,你总不能也用行政命令来勒令我降价吧。如你所知,地产商们现在都很有钱。潘石屹甚至将手头握有100亿现金以上的地产上市公司列了个表,认为他们抵抗两年也没问题。地产商不缺钱,当然就不会降价。但市场变化正在把地产商们一步一步逼向角落。

且不说成交量的急剧下滑,令地产商资金回笼计划一再落空;那边厢,存款准备金率又一次上调,首当其冲要紧缩的就是房地产信贷规模。地产商突然发现,银行原来早已承诺的、甚至是签了合同的贷款,不算数了。土地款是要付的,否则土地要被政府收回去的危险;工程款是要付的,否则农民工兄弟绝不答应。好在手里还有去年以来回笼的款项可以应付。

未来是那么不确定,相信多数地产商会像2008年那样,推迟项目开工时间,暂时也不去拿地。想到这里,有些地产商突然感觉峰回路转:没有地产商去拿地,各地政府今年5月以后的土地岂不是就卖不去了?土地卖不出去,财政收入就会大有问题。也许一些地方政府执行国发10号文件就会阳奉阴违。

假如都学北京市,全国房价非集体大跌不可。譬如海南,2009年10月以后,很多楼盘的价格上涨了两倍甚至三倍。倘若海南省政府严格执行国发10号文件,对不能提供1年以上纳税记录和社保证明的非本地居民,暂停发放按揭贷款;或者学习北京市,本岛每户家庭只能新购一套商品住房,海南房价恐怕要跌回到2008年——比腰斩还惨。

回到上文倒数第二段。想到地方政府对房地产的网瘾式依赖,有些原本迷茫的地产商偷偷笑了。他们的资金可以坚持一年以上,而有些地方政府透支的财政却很难坚持半年。这个看似简单的算数问题,背后隐藏的却是土地和财政制度问题。

这是部分地产商寄予期望的,却也正是我们担心的。乖谬的是,这个问题不像各地主要领导对学校园安全负第一责任那样,一抓就灵。

(文章见5月6日21世纪经济报道一戈看台)

 

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