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袁一泓 的博客

 
 
 

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如果回到2009年初  

2010-05-12 21:06:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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听到恒大地产宣布其产品全线85折销售也就是降价15%的消息,谁最兴奋?SOHO中国董事长潘石屹。我不知道他为什么这么兴奋。老潘手里握有大把的现金,是想等地价大跌去拿地,还是想等其他地产商过不下去了他好收购?有这种想法很正常,但要实现这种想法不容易。

按老潘的意思,似乎恒大地产是第一块多米诺骨牌,几块这样的骨牌倒下去,中国楼市的大调整就真的开始了。但等了一周也没等到其他知名地产商跟进降价,甚至还有人对恒大降价的真实性表示质疑。

潘石屹说,商品住宅价格将下降15%-20%,回到2009年初的水平。——这话的逻辑有问题。房价下跌20%,是回不到2009年初的水平的,甚至都达不到2010年3月底的水平。要回到2009年9-10月,房价须下跌30%;倘若想回到2009年初的水平,也就是此轮房价暴涨之前、2008年楼市调整最低谷时期的水平,房价须下跌40%-50%。

可是说来也奇怪,房价说跌就跌,而且是大跌。据某机构统计,上周北京市商品住宅整体成交均价16898元/平米,与此轮调控政策出台之前的一周(4月4日-11日)相比,均价下降了7744元/平方米,单价下跌8000元,降幅达31.43%。房价下跌30%,半个月就实现了,说起来谁会相信?反正我是不信的。

说来说去,总是房价,挺没意思的。国发10文件内容很丰富,遏制房价只是其中一个内容而已。但老百姓很实在,这些年来的楼市调控,关键就是两个字:房价。只要房价不大涨,就谈不上调控。“狼来了”喊了五六年,有朋友问我:这次是真的了?我说:看来是真的。所有能想到的手段,都用上了或即将用到,房价再不下跌,也太不给面子了。

然而,房价涨跌,反映在统计上只是个数据游戏。国家统计局5月11日发布的统计数据称,与2009年4月相比,4月份北京新建住宅上涨21.5%。21世纪不动产分析师马上发表报告称“这个数字创下了北京房价同比涨幅新高”,算是很高了,但是且慢,经过2009年整整一年的暴涨,再加上今年3-4月的疯狂,北京房价只上涨了两成多?

因为这是抽样调查后的平均数字。什么东西一抽样、一平均,离我们真正的感受就差得远了。譬如,上文提到的那个说北京房价降幅达31.43%的数字,就同样很失真。那怎样才算是房价的“真”呢?

我有个建议,就是找你身边的两三个楼盘,记下它们在2010年4月17日的价格,逐月观察其变动。假若某一天,你发现它的实际成交价格比4月17日下跌了30%,好了,此轮调控的真实效果显露了。至于国家统计局或你所在城市的统计局公布的房价涨跌数据,或者某中介机构发布的数据,你大可一笑了之。

倘若某一天房价果真下跌30%,以后还会不会再跌?以后的事,谁说得清楚?目前地产商都还死扛着,房价还没有开始下跌呢。再说了,房价真要下跌30%,也没什么大不了的。我们的记者获悉的工、建、中、交四大行的房贷压力测试结果显示,工行、建行对房价下跌可容忍度约为35%,交行为30%,尚未上市的农行为20%,民生可容忍度为40%,招行为37%。也就是说,即使房价下跌40%,银行也不怕。

房价还没真正下跌,就去展望未来下跌40%的可能,不仅乏味,而且近乎意淫。如果再有什么建议的话,对地产商,我要请他们观察所在城市的调控细则,假如是像北京这样“限购一套房”,趁早放弃抵抗,赶紧降价;就全国而言,如果房产税开征的消息属实,降价也是必然选择。至于消费者,现在买房,确实有些仓促,除非你有一笔来历不明的钱要花掉,或者丈母娘威胁没房子就不把女儿嫁给你。

(文章见5月13日21世纪经济报道一戈看台)

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