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袁一泓 的博客

 
 
 

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地王来了又去而地主常在  

2010-04-08 09:51:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几年前就有朋友问:70年过后,我们购买的房子会不会被政府无偿收回?当然,这个问题已经由《物权法》解决了,住宅用地70年土地使用权到期后,自动续期。

我记得自己的回答是:70年过后,我们都死了,你操这个心做什么?再者,我们的房子使用年限有没有70年还另说呢。举例说明:北京前三门的房子,70年代末80年代初建的,现在就面临拆迁的命运。

只所以提起这个老话题,是因为看到新闻引用住房和城乡建设部副部长仇保兴的话说,我国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材,而使用寿命只能持续25-30年。

其实,我国建筑使用寿命只有约30年的说法,我以前也写过,并且劝导那些为城市建设用地不足而发愁的开发商,30年以后再来拆房重建即可,反正拆迁的成本最终总是由买房人负担的。

不过,现在我发现,房子有30年的使用寿命,还是值得庆幸的,因为,有些房子建成使用只有七八年就要拆迁。譬如,2002年建成交付使用的扬州渡江西苑小区,2003年建成的扬州福运苑小区。70年的土地使用权,10年都还没花完,就被扬州市政府以每亩250万元的价格挂牌出让给一家房地产公司,而这几十户人家直到评估人员上门才恍然大悟。

如你所知,这样的事情,扬州并非第一个吃螃蟹的地方政府,想必也不会是最后一个。我们报纸也报道的类似一件事,南京下关区张家圩小区,2002年交付使用,次年就闻听政府要打包卖给另一家开发商,2009年12月25日,“拆”字画上了居民的楼房。400多户居民,70年的土地使用权,只好再说了。

初看扬州渡江西苑小区、南京张家圩小区的消息,个人有两点突出的感受:一是地方政府程序不合法,土地使用权未到期而要征收其地上建筑物,按规定应该听证,至少也要先听取意见、制订补偿标准,然后再动迁,但上述几个小区所在的辖区政府没这么做;二是地方政府的城市规划大有问题,假如要整体出让或改建,早几年当地有关部门睡大觉去了么,何至于等小区建成以后才想起来?

但转而一想,好像没那么简单。扬州和南京有关部门滥行城市规划,超越规定程序,敢于把未到期的土地再出让,说到底,还是一个“钱”字作怪。这两起事件各涉及到几百亩土地,都位于城市中心区,当地政府多收的不是三五斗,而是10多亿、20多亿元。虽说有些国企近几年拜垄断之赐也赚了不少钱,但南京、扬州年利润达10亿以上的国企,怕也没几家。卖地挣钱,多快好省。

有人说,地价飞涨,最高兴的是地方政府,因为他们收益最大。这话是接近事实的。一线城市不必说了,地王年年有,今年到远郊。而我去过的一些二三城市,丑小鸭也变成了白天鹅——地价一飞冲天,由五、六年前的每亩40-50万元,飚升至现在的170-180万元,涨幅与房价同步。如果现在谁还坚持地价不是房价上涨的强力推动因素,就是彻头彻尾的盲视。顺便说一句,国土部统计的地价,是包括工业用地在内的,因而大大摊薄了。

任志强曾经很委屈地辩解,房价的一半被政府拿走了,其中地价和税费是大头。但老百姓骂的还是地产商,因为买房人是直接跟你打交道。当然我们也知道,地产商看起来很风光,制造了一个又一个地王,但有些地王可能会被收回,有些地王也会长草。而地主只会看着房地产舞台上来来往往的这些角色,拈须微笑。

据说前几天新华社连发了几篇评论,把地价及其地主批得“体无完肤”。不过,这些都是老生常谈了。要想让地方政府不依赖土地财政,你给指条新的税收大道?再说,即便开辟了新的税源(物业税之类),你如何保证地方政府一定会把这根撑了几十年的拐棍扔了?

(文章见4月8日21世纪经济报道一戈看台)

 

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