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袁一泓 的博客

 
 
 

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78家央企退出之后  

2010-03-24 23:02:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周我在专栏文章《到采取非常措施的时候了》里提出的建议之一是,“非主营房地产业务的央企一律停止竞买商品房用地”。文章刊出当天,国资委宣布,78家不以房地产为主业的央企在开发完已有土地项目后,有序退出房地产;正当人们对个没有退出时间表的消息表示质疑时,3月19日,国资委主任李荣融明确提出要求,78家不以房地产为主业的央企须于半个月内制订出退出的时间表。

以“提请注意”作为开头,表明我也有小小的虚荣心,但我更有自知之明,国资委作出这个决定想必是深思熟虑过的。触发因素,自然还是那几个央企地王,让群众和领导都不高兴了。当前的一个舆论热点是高房价,央企被认定在带头推高房价,罪责难逃。

地王其实是钱王,谁的钱多谁称王。如你所知,央企的资金成本要比其他企业低得多,因此在土地竞拍市场没有真正的对手。我不想争论地价与房价的关系是“鸡生蛋”还是“蛋生鸡”,朴素的经验告诉我们,地王确实有助于推高房价。又因为央企的资金来得相对容易,与其他市场主体构成不平等竞争关系,所以要对其进行适当限制。

几位同事在谈论以上央企退出的消息时,建议我把去年的一件“黄历”翻出来晾一晾。曾经有人提出,房价上涨如此迅速且不可遏制,关键就在于房地产项目不是掌握在国有企业手里(央企更好),如果大多数楼盘都是国企开发的,政府一声令下,一夜之间就可以降价50%。按照这个思路,打5折你还买不起,政府可以命令国企打1折。

上述建议在现实世界是行不通的。不妨旧事重提。北京广渠路36号地曾经也是国企制造的地王,该国企领导当时声称最高房价不超过9500元,但转年人家就卖16500元,如今已超过2万元。同样,央企开发的楼盘也不是一个两个,读者诸君看到哪家央企是5折卖楼的?楼盘涨价的时候,央企、国企并不比民企更心慈手软。

现如今,主管部门不是让所有央企在楼市继续高歌猛进,以占领更多市场份额,而是掏出黄牌改变他们78家的游戏规则,对照上述建议,也算得上黑色幽默。

再回到开头。央企争当地王,会推动房价上涨;但是,78家央企退出房地产后,却并不意味着房价必然下跌。因为,央企地王是推动房价上涨的若干因素之一,但非主要因素;78家央企退出房地产,并未导致其他主要因素发生改变。况且,在所有央企房地产总量中,78家央企只占6%,16家央企房地产占94%,倘若要抢地其他企业仍非对手。那些眼巴巴地希望房价下跌的人们看到这里,不免失望。

现阶段,楼市的当务之急是制止房价继续上涨。我前次除了紧急呼吁停止央企竞买土地外,还建议对开发贷款和按揭贷款采取更严厉的信贷紧缩政策。假如3月房价还在上涨,此处再次建议决策层4月份痛下决心,将房地产信贷暂时冷冻起来。

不过,像北京、上海这样的城市,即使房价在一年内停止上涨,许多人仍然无法企及。我同意北京市国土局一位负责人的说法,房价到了单价四、五万元的时候,就基本与普通老百姓无关了。

根据北京官方统计数据,今年1-2月,北京四环路以内住宅期房均价为每平方米31220元,四至五环路均价为每平方米17254元。早就有若干专家或非专家宣告了四环内5万元时代的即将到来。

如果单价四、五万元的高价商品房与我们无关,那么就只有瞄准建设用地占70%的中小套型普通商品房和保障房。中小套型普通商品房更多应是跟着地铁走向远郊;而保障房,我最担心的,是它的可持续性。譬如,公共租赁住房,覆盖非户藉人口,是权宜之计,还是长期坚持?

(文章见3月25日21世纪经济报道一戈看台)

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