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袁一泓 的博客

 
 
 

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万科为何不竞标CBD地块?  

2010-12-09 09:44:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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很抱歉,如果你是被这个标题吸引来看这篇文章,难免会有上当的感觉,因为我不过是借题发挥,另有所指。

一位非房地产界的朋友这样问我:万科为什么不去竞标北京CBD那个地块?我回答他这个问题的,是一个反问:万科为什么要竞标北京CBD地块?

万科当然不会去竞标。这是商业地块,而万科以住宅开发为主;这里将产生北京总价地王,而万科不争地王。要是万科也去竞标,那才奇怪呢。

北京CBD的6宗地块最高总报价合计238亿元,万科即使全部参与竞标,也拿得出来,因为今年12月1日万科销售额已超过1000亿元。其实,大多数人关心这1000亿远胜于关心万科是否去竞标CBD中服地块。

许多人想不通,在号称“史上最严厉”的调控之年,为什么万科反而创造出了最好的销售业绩?

平均来说,房地产项目开发周期为2-3年。2010年的销售业绩,应该是2008年以前项目布局的结果。也就是说,万科今年的业绩,不是突如其来的,早在2007年开始加快对二三线城市的进入时(他们称为战略纵深布局),已经决定了。虽然是调控之年,但二三线城市的住房需求依然庞大,而万科在这些城市的“主流住宅”都是以普通住宅为主。很明显,万科在这些城市的市场占有率提高,必然意味着其他地产商市场份额的下降。

从某种意义上说,万科是房地产调控的受益者。从此进入了一个全新的平台。2010年哪怕只是增长20%,万科仅新增的销售额就相当于其他排名靠前的地产商的全年销售额。这是企业战略和市场策略的胜利,更是市场化价值取向的胜利。

郁亮说,从500亿元到1000亿元,万科没有从资本市场融资一分钱,完全是靠内涵式发展模式取得的。这正是令人称道的重要一点。上市公司正常的再融资也无可厚非,但如果万科是从股市里融资200亿,买地、开发,再实现1000亿式的大幅增长,就无足称道了。

事实上,2005-2007年很多房地产上市公司,走的正是“融资—买地—开发”这种外延式粗放扩张道路,并引发了房价和地价的疯狂暴涨。今天的众多央企,即使没有从股市里圈钱,但它们资金来源广泛且成本低廉,因此也能在调控时期抢做地王。廉价资本(资金)是推涨房地产泡沫的主要动力之一。万科不做地王,但通过合作,也获得了大量项目资源。

我问郁亮:以万科的影响力,你们为什么不去跟二三线城市私下商谈,要求最优惠的政策,譬如土地款逾期或返还?有些知名地产商就是这么干的。郁亮回答说,如果地方政府愿意提供这些优惠,我不会反对,但我们不会以企业的影响力作为施压的筹码。

如你所知,2011年全国将建设1000万套保障房。很多地产商对此是惶恐的,一如当年对经济适用房冲击商品房市场的担心。但郁亮说:保障房是整个行业健康发展的保证,如果保障房不能保持较快增长,反倒是行业的灾难。可能会有人认为这是万科在讨好政府部门,违心表态。但在私下里,他仍然坚持这个态度。

我不厌其烦地将万科的一些观点和做法列举出来,是因为我希望能给其他同行提供一些参考。有些地产商会不屑一顾,因为他们的销售额不及万科的一半,利润却要超过万科。有些地产商根本不想学,因为他们就是想趁楼市过热大捞一把就走人。万科宣布要向汇丰银行学习,向制造业学习,至少表明这是一个志在长远的企业。

易小迪说:价值观决定人的高度。我想这话对企业也同样适用。以万科为例,我必须表明自己的态度,希望践行市场化规则、守护商业伦理的企业,终能大获成功,而那些践踏商业精神、侥幸掘金的暴发户们,更快地被市场淘汰。

 

(文章见12月9日21世纪经济报道一戈看台)

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