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袁一泓 的博客

 
 
 

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假如平均房价下跌20%  

2010-11-25 00:07:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国人民大学经济研究所等机构11月21日发布《中国宏观经济分析与预测报告》称,2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑,并清楚地指出2011年3、4月份将是楼市拐点出现时期。

想必你已注意到,不少人质疑下跌20%这个数据。作为回应,该校经济学院副院长刘元春表示,对其发布的研究报告是“有信心的”。

有朋友会觉得房价下跌20%这个数据,似曾相识。没错,一个月前的10月21日,中国社会科学院发布的一份报告称,我国房价从2011年上半年进入负增长区间,一线城市房价下降20%之后,房地产调控将逐渐放松。

中国社科院和人民大学的报告都偏学术性(也就是说,研究报告没有那种随处可见的商业味),他们预测2011年上半年房价要下跌20%,至少治学态度还是比较严谨的。

房价下跌20%这个说法,从刘元春教授的回应来看,应该是指平均房价,也就是国家统计局每月公布的70个大中城市的那种平均房价。根据国家统计局数据,2010年10月,全国70个大中城市新房售价同比上涨10.6%,其中新建住宅同比上涨11.9%。同期,北京房价同比上涨11.1%,其中新建住宅上涨17.5%。如果他们的预测成真,按照刘元春教授的说法,最多意味着平均房价跌回到2009年6月的水平。

假如平均房价下跌20%,单个楼盘就不止下跌这么多了。有些楼盘的跌幅可能达30%-50%,有些楼盘可能只是微跌,有些楼盘可能还会上涨。像这个月的北京,已经有个别楼盘降价超过30%,个别楼盘则逆市上涨10%。

我个人认为,本轮调控应该持续到2012年,而不是像社科院报告所说的2011年下半年就会放松;而在本轮调控周期内,倘若保持目前的调控力度不放松,平均房价下跌20%,后果也并不像某些专家声称的那样恐怖。

北京通州区某楼盘,直降7000元,也仍然比它自己去年底的房价要高出数千元,地产商也还是有相当可观的利润。同时,银监会部署各商业银行的压力测试也表明了,即使房价下跌50%,绝大多数银行的房贷不良率也不过增加一两个百分点。

我想说的是,如果房价下跌20%,跌回到2009年年中;或者是像此前潘石屹说的,跌回到2009年初,没什么了不起的,银行没问题,也不会有地产商跳楼。但问题是,建立在经济学模型和良好期望上的预测,要真正实现颇不容易。

潘石屹就改口了,说房价还是会上涨,而以前预测跌回到2009年初,是没考虑通胀因素。这个理由实在是太勉强了,勉强到不相信是潘石屹说的。任志强也改口了,此前他对2011年的房价本来是不乐观的,但最近却从限购令读出了房价要上涨的信息。

在潘、任的依据之外,2011年确实有一个推动房价上涨的因素:未婚女青年。不过,这一次,给未婚女青年撑腰的,不是冯仑所说的丈母娘,而是司法解释。

11月15日,最高法院公布《〈婚姻法〉若干问题解释(三)》(征求意见稿)提出,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务;婚后由一方父母出资购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可视为对自己子女一方的赠与。

通俗地说,婚前买的房,归个人所有,而不是夫妻双方共有。说句不中听的话,离婚后,无房的一方,还得面对高房价、自己买不起房的残酷事实。有朋友看了这个司法解释后说:不能把买房的希望寄托在男朋友身上了。此司法解释若施行,估计会有一批女青年加入买房的队伍。

不过,认为司法解释会推动房价上涨,未免过于夸张。我借此想表达的是,最终决定2011年房价会不会下跌20%的,还是政策和政策执行力。

(文章见11月25日21世纪经济报道一戈看台)

 

 

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