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袁一泓 的博客

 
 
 

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对一个被否认的传说的事后分析  

2010-11-18 09:39:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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关心房地产市场的朋友想必已经看到过这条消息:工、农、中、建四大国有商业银行,否认了已停止发放新增房地产开发贷款的新闻。

这个传说在被否认之前,我并没有感到怀疑的原因是,我只认为它是暂时的,是银行主动的。假如是像1994年那样长达5年时间基本停止开发贷款,那么这几个已经上市的银行股,当天非跌停不可,因为那意味着行业性大调整的开始。但事实并非如此。

月度或季节性地调整、调节包括开发贷款在内的贷款额度,是近年来银行常见的做法。目前临近年底,全年信贷任务差不多已经完成,就更有必要压缩贷款了。宏观方面,货币政策将从“适度宽松”转向“稳健”的信号已经发出,而紧缩信贷规模是其应有之义。这无须等待2011年,现在就可以行动。

我惊讶的是地产商的态度。在我看来,停止发放房地产开发贷款,无疑是针对房地产开发企业最直接的调控措施,它的巨大杀伤力在于,掐断了地产商们的一条资金水龙头。2008年感受过所谓“楼市寒冬”的极少数地产商心里非常清楚,断绝了开发贷款会有多么痛苦。

然而,当我与一位地产商谈起这件事时,他说,当时自己及所在公司没有表现出任何的震惊。或许心底并不相信它是真实的,或许也认为它是暂时性的,或许没往深处想象它的可怕后果,但更主要的是,公司现在并不缺钱。

如你所知,今年虽然是所谓“史上最严厉”的调控之年,但不少地产商仍创造了比“史上最好”的2009年更优异的销售业绩。万科8月份销售额创下房企单月最高销售记录的119.9亿元时,业内一片惊呼;随后的9月万科实现142亿销售额时,大家的兴奋劲没了;第二波调控之后的10月销售额高达155亿元时,大家似乎麻木了。龙湖、恒大也都在10月提前完成了全年销售任务。

我相信,即使在非正常地停止开发贷款条件下,仍有相当一批地产商,手握的资金能够支撑6个月以上。在这个不太为资金为愁的时段,有些地产商就会对“停贷”的传说不敏感。

其实,无须新的信贷调控措施驾临,地产商们已经开始规划2010年底及至2011年的资金安排。资金充裕,或未来一年内资金腾挪空间较大的地产商,会继续在年底、年初拿地,此刻的土地交易溢价率不会太高;今年回笼资金不理想,或风格保守的地产商,会暂停拿地,同时,放缓在建项目施工速度,延迟新项目开工时间。这都是些常见的过冬术。

有没有可能真的较长时期停止发放开发贷款?“不可能。第一,银行是商业机构,有可能调整贷款结构,或减少开发贷款额度,但它没有理由完全放弃这一块利润;第二,假如停贷半年,在建项目会停止施工半年,这意味着再过半年以后,房地产市场会‘断供’,供应大幅减少的负面作用太大了。”上述地产商说,“假如停贷一年以上,那就是灾难性的大调整。而且,没有胜方。”

国土资源部土地利用司司长廖永林近日表示,有关部门对房地产调控是有政策储备的。也就是说,我们不必担心政府部门找不到新的调控手段。从既往的实践来看,没有比停止开发贷款更厉害的调控武器了。如果地产商认为这个武器不会被使出来,其他就没有什么可害怕的了;如果他们对后市不害怕,就不会轻易降价。

这么说,你会不会对现有调控的效果和备用政策的选择空间感到悲观?我倒是愿意提醒地产商不要太乐观。停贷基本是不可能的,但减少开发贷款额度几乎是必然的;个人按揭贷款未来数月将会是负增长;未来一年加息两次是非常可能的;限购令2011年很难取消——在这些因素综合作用下,有多少地产商的现金流能支撑到2011年6月以后?2010年11月底不为资金发愁,并不等于2011年6月底仍可安之若素。

提示一句,假如你非常想买房,建议多听多看多注意,一旦你心仪的楼盘,年底年初由于地产商急于回笼资金而降至8折,而其他方面没有问题,你并不一定非要继续观望不可。

(文章见11月18日21世纪经济报道一戈看台)

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