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袁一泓 的博客

 
 
 

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杞人之忧  

2010-01-06 19:27:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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有同事说起这么件事儿:新年到了,不少地产老板很是为员工的奖金如何发放犯愁。2008年底、2009年初,大多数地产商对前景还很悲观,销售计划做得很保守,而年底几乎所有地产商都超额完成了销售任务。问题来了,是按照最初的销售计划发放奖金呢,还是要根据实际情况修正一下奖金系数?

嗯,你说得没错,地产商们大都不缺钱。何况,现在个别售楼处里面甚至还排着长队,消费者焦急地要来送钱。

“现在”,是什么时候?是国务院及有关部门对房地产市场连续出台多项调控政策的时候。调控的指向很明确:遏制房价过快上涨。可是,房价还在上涨。至少北京某机构对即将于1月份开盘的项目调研的结果是,开盘价涨幅超过5%。

我绝没有说这些项目涨价是跟国家政策对着干的意思,但这确实不是一个很好的信号。普通人都会奇怪,国家是坚决想把房价遏制住,你却不管不顾地继续涨价,很不给面子。

作为地产商也会感到委屈,我们只有300套房子,可是有600个购房者非要追着我们买,不涨价不行啊。在商言商,谁跟钱有仇呢。

又有人说了,购房者为什么这时候还追着地产商买房,不买就是了。有些人恨不得再次发起不买房运动,让地产商们干瞪眼。不过,话又说回来,响应几年前那个不买房运动的人们,如今想必是哑巴吃黄莲,因为房价上涨超过3倍了。

买不买房,何时买房,当然是由消费者自己决定。有些消费者此时去售楼处排队,恐怕也是担心,即使国家再次出手调控楼市,房价也未必调得下来,因为此前的几次调控就没能真正把房价调下来。2008年确实调下来了一些,但2009年却加倍地涨回去了。

我想说的是,如果房价继续上涨,中央政府部门不会无动于衷的。目前,除了宣布二手房营业税“2转5”、土地款首付5成之外,尚未有新的具体调控措施出台。专家们说,更加严格二套房贷款(如提高首付成数和贷款利率)应是题中之义。决层部门一直在密切观察、监测楼市运行趋势。

“不会无动于衷”,是指什么意思?个人认为,就是不排除出台更严厉调控措施的意思。我在此前的专栏里提出过,降低房价最有效的办法,是立即征收物业持有税。虽然日前有消息称,物业税模拟运行今年将扩大至全国,但一位法学博士告诉我,作为新税种的物业税,真正实施须有3-5年时间。所以,短期又见效的办法,只有紧缩地产商的融资。

前面说过,2009年销售的火爆,令地产商回笼了大批资金,以至于老板们要为巨额奖金发愁。地产商主动降价,无非是资金链吃紧,而房子又卖不动。现如今,既不缺钱,售楼处的购房者还不断,他当然没有降价的动力。不过,我分析,一旦国家有关部门宣布大幅提高不属于改善性住房的第二套以上住房的首付成数和贷款利率,观望就会到来。

消费者观望,就得看地产商的资金能支撑多久。假如不去拿地,2009年积累的粮草确实够他们支撑好些日子。但地产上市公司不能不增加土地储备,因为要考虑2011年的业绩;2009年高价拿地的地产商,即使今年暂缓再拿,也还是有好些费用要支出(土地款是少不了的)。只需3个月房子卖不动,一些地产商就会很难受。

这个时候,倘若再紧缩它的开发贷款,将会怎么样?很简单,他们会是难受的平方,若时间长达6个月以上,有的地产商还会接近崩溃。这一招是用过的。1993年国家治理房地产过热,基本上是严禁发放开发贷款的。很多地产商就在此后消失了。前一阵坊间还传言证监会暂停审批地产企业IPO,未获该部门证实。

当然当然,银行贷款是商业行为。不少银行还给了大地产商用不完的巨额授信。但万一呢?假如有那么一天,房价就是控制不住地上涨,很难说决策层不会命令银行禁止发放开发贷款。但我也知道,这不过是我的杞人忧天。 

(文章见1月7日21世纪经济报道一戈看台)
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