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袁一泓 的博客

 
 
 

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海南房价吹泡泡  

2010-01-21 09:43:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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前两天,有朋友责备我:你为什么不跟我推荐去海南买房?涨了这么多。

其实,我是推荐过的。那时候,海南国际旅游岛还只是停留于概念层面,传说很久了,不见真面目。一般来说,我对投资性购房的意见是不置可否,但那一次被问到海南楼市,我认为值得一赌,可到三亚买房。

在地产江湖混了这么多年,从来没看到、听到过,房价翻番的时间可以这么短。2009年11月下旬,位于三亚市某镇的一个楼盘,当时的价格是每平方米1.1万元。两个月后的2010年1月中旬,有朋友从三亚来,告诉我说,那个楼盘的售价目前是每平方米2.2-2.6万元。而且,“像你们北京一样,能排到一个号就算中大奖了。”

地产商的心态都是相似的,假如房子像大白菜一样卖,排号的队伍像旧时赈灾一样长,哪个地产商的心脏不会激动得狂跳?心脏狂跳,带动房价也狂跳。一次上涨6000元。有人称之为跳涨,很形象。原来我以为两个月不到,房价就翻番,够神速的了,但看来三亚、海口的房价还在加速度。

如你所知,新年伊始《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的下发,是海南房价暴涨的火箭推动器。海南省委书记卫留成的讲话,是助燃剂。卫留成宣布,从1月15日起,到《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前,海南省各地暂停土地出让,暂停审批新的土地开发项目。讲话刚落,房价再次飚升。

无须做实证调查,我几乎可以肯定,主要是投资投机者抬升了海南的房价;而且,主要是非海南本岛人。没有他们涌去捧场,地产商能把房子卖出去就不错了,哪里敢大肆涨价?顺便说一句,如果我能够付得起首付,几个月前我也会投资买一套。如今更买不起了,三亚的房价都快追得上北京了。

但是,我必须明确地表明我的意见:海南房地产消费在严重透支,海南房价在吹泡泡。

海南太需要成为一个国际旅游岛了。尤其是三亚,那么好的蓝天、大海、海滩,却只是一个国内旅游城市的规模。然而,国际旅游岛的定位,意味着三亚、海口要成为国际旅游城市。对于房地产来说,旅游更需要的是度假型的酒店、公寓,尤以酒店为主,而非以居住为主的住宅。但目前三亚、海口房价的跳涨,却是以住宅为主。这是不正常的。

投资投机者买了住宅或者说公寓,目的并不是为了他以后来海南度假时居住,而是为了赌房价暴涨后获利卖出。理论上说,去年以前在三亚买了房的投资者,资产翻了一倍甚至更高,但须是在别人接盘以后才可变现。我深深怀疑的是,谁会去接他的下一棒呢?譬如,他1.1万元/平方米买的房子,想以2.6万元/平方米卖给你,如果你接手,可能希望以3万元甚至4万元/平方米的价格沽出。假如没有人接棒,房子你砸在你手里,便只有靠租给旅游度假者来获得回报了。

大部分个人投资者,购买的是度假型公寓或可转为度假型公寓的住宅。如果很不巧你被迫成为了出租公寓的持有者,回报期最好设想得遥远一些,譬如30年甚至50年。这个弯转得有些大。我的意思是,现在想去三亚、海口投资购房的人们,最好是要有成为出租公寓房东的心理准备。所谓炒房炒成了房东,是可能的。

我无意将目前的海南房价泡泡,与1992、1993年的海南房地产热类比。海南省本身和去海南买房的人,均已昔非今比。当年房地产热过后,海口、三亚的房价最高曾跌落80%,10年也没缓过来。但今天,即使房价泡泡破裂,也不会如此惨烈。所谓严重透支,是指今天买房的人,支付的可能是3年甚至5年以后的房价。

正如我从来不会同情迪拜棕榈岛的投资者一样,我也不会担心未来三亚出租公寓房东们的生活。我不能不忧虑的是,三亚和海口还没来得及购房的市民们,房价被暴涨之后,收入不高的他们,怎么才能拥有一套自己的住房?是的,我也听到了北京、上海的无房者,发出了同样的感慨。

(文章见1月21日21世纪经济报道一戈看台)

 

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