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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

房价与通胀的恶性互动  

2009-10-29 09:43:29|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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几天前,一位久未见面的朋友揶揄我说:你没买某某小区的房子,后悔了吧?

今年4月中旬,这位朋友曾经透露说,该小区有可能引进北京某著名中学,正在谈。其时,位于北京东三环的这个楼盘,售价是每平方米18000元。我当时也只是听听而已,买是买不起的。

朋友告诉我,现在,该楼盘已涨至38000元。很明显,这主要归功于与某著名中学达成办学协议。半年时间,房价翻了一倍。它并不是今年北京涨幅最高的楼盘。

此处并非想讨论教育地产,借这个例子只是想说,楼盘还是那个楼盘,仅仅由于增加了一种“外在因素”,房价就可以一次3000元甚至5000元地上涨,直至翻番。谁也不能说,引进的这所著名中学,它的价值是每平方米2万元。

如果说上面这个楼盘还假借了一个“外在因素”的话,更多楼盘涨价则无需任何理由。今年以来,驱动消费者涌入楼市的一种重要力量,叫通货膨胀。如你所知,它仅仅是一种预期,因为直到9月底CPI还是负值。远在2010年的通胀预期,而且大多数经济学家承认它可能是一种温和的通胀,却让全国数以万计的地产商在2009年透支了差不多整整一年,溢价甚或以千亿计。想一想,无形的力量有时是多么强大。

倘若说2009年通胀是推动房价上涨的一种潜在力量,那么,到2009年底,房价则已成为推动通胀到来的一种现实力量。没错,在CPI官方统计里,房价上涨一万元,也不能拉动CPI上涨一分钱。房地产撬动了GDP,却撼不动CPI。从这个意义上说,房价似乎不构成通胀的推动力。

但是,经济学者都承认,房地产是对相关产业发展带动最大的行业之一,而且涵盖生产和消费领域。譬如,在生产领域,人们都知道修铁路、地铁会刺激钢铁产量的提升,而房价的上涨会促使地产商竞争地王,有土地的则加快开发,从而增加对钢铁消费的需求。钢铁需求加大,随之就会引起钢铁价格的上涨。所以,2010年PPI的上升,有房地产的一份功劳。

房价在消费领域的传导就更明显了。2009年楼市的火爆,直接带动家居建材市场从2008年的低谷逐渐升温甚至红火,即使家居建材价格不因此上涨,但也至少会止跌。家电也是楼市的受益者之一。房价上涨,往往还导致租金的上涨,而租金是纳入CPI统计里的,虽然所占比重微弱。租金上涨了,经营者都会选择转嫁成本,譬如餐馆老板会将菜价提高。所以,2010年CPI的回升,高房价功不可。

这一轮楼市的恢复或者说反弹,是从今年2月开始起步的,而房价的传导时间大概有12-18个月的滞后性,所以,它对PPI和CPI的影响,会在2010年3月逐渐体现出来。

这样,房价与通胀就构成了一种恶性互动。值得说明的是,以上逻辑关系的推导,是在陈述,而非证明。譬如,通胀推动房价上涨,换成地产商的话说就是,要抵御通胀就得买房。陈述这句话,并不表明我赞成它,遑论为其证明。不,通胀本身并不能推动房价上涨,只有当地产商们拿通胀作为一种说辞,成功鼓动人们买房时,它才扮演了房价上涨的帮凶。

但房价推动通胀的到来,则是一种鲜明的观点。如果防止通胀甚至反通胀,是政府部门的一种政策选择倾向,那么,就必须采取措施阻滞房价的过快上涨。由此,2009年房价的长时间、报复性的上涨,就必须警惕。因为,假如听任房价继续恶性上涨,那么,2010年的通胀就可能不是温和的,而将是恶性的。

未来房地产政策选择建议?如果要调控的话,请调控房地产开发信贷,千万不要打住房消费税收和个人信贷的主意了。现有的首套住房按揭利率7折的优惠政策必须坚持,购房两年后转让免缴营业税的优惠政策必须坚持而且应长期化。认为取消住房优惠政策可以减少投资从而降低房价的说法,全是一些不懂楼市却冒充专家的人编造的鬼话。

但决策部门完全可以命令银行大幅度减少对地产商的开发信贷。地产商敢于涨价,就是因为它不差钱,那好了,银行不给你贷款,看你还敢不敢捂盘,敢不敢一周涨3000元?

看到这里,肯定有地产商朋友很不高兴,因为那样一来,甚至会要了个别地产商的命。——对不起,我只是说说而已,谁会当真呢。

(文章见于10月29日21世纪经济报道一戈看台)

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