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袁一泓 的博客

 
 
 

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股市大跌,楼市如何?  

2009-09-04 09:28:42|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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93股市的大幅反弹,仍无法掩去此前几周它给散户们带来的忧伤。如你所知,上证指数从3400点一路狂泻,不足一个月跌去800点。都说今年上半年资产价格上涨过快,而股市已率先进行调整,楼市是否会步其后尘,以消减泡沫?

假如是网络投票,我相信大部分网友会说:yes!可惜,市场价格不是由网络民调决定和左右的。

先哲说:历史总是惊人的相似。这是因为,2007年也是先由股市大跌,然后才是楼市较长时期的调整。而楼市的调整,又是从紧缩信贷尤其是控制二套房贷款开始的。这雷同的历史细节,在20098月已经重复。如果你愿意,肯定还能找到若干相近的故事情节,当然是截至目前。20099月以后的楼市历史,是否会遵行200711月以后的演进路径?无人可以肯定。

先哲又说:人不能掉进同一条河流。很蹩脚地套用这个逻辑来解释,就是说,虽然我们可以在20098月找到与200711月前后相近的不少历史细节,但这个历史性的长度里,楼市所面临的行业内和行业外的环境已有很大不同。且无须一一列举,单说大的方面,高层近日多次强调要维持积极的财政政策和宽松的货币政策;而上半年积累的销售收入,也为部分地产商坚守价格阵地提供了口实。

请不要误解,我绝不是想为地产商的涨价辩护,更不是为它们不肯降价辩护,恰恰相反,我个人觉得近期需要一轮的降价,以推动成交量的增长。

我愿意重复一句,上半年的房价爆涨,已经将宽松的货币政策完全透支,已经将2010年的所谓通胀完全透支,并形成了价格泡沫。而泡沫总是要消减的。据最新数据,北京、广州等城市,继7月成交量环比下降后,8月继续下滑,有的城市降幅超过15%。但是,即使是从股市与楼市的相关性来说,仅仅是7月、8月成交量的下滑是不够的,还必须有价格的配合。也就是说,房价需要调整。

但令人伤感的是,过去两个月,楼市交易量在减少,房价却还在上涨。从北京来看,8月份开盘量有了较大增长,不少地产商期待金九银十的收获,是量价齐升。但由于住房消费长达半年的透支,楼市已经喘不过气来了,如果没有价格的让步,金九银十恐怕很难胜任。

我愿意再次提醒那些资金并不是充裕的地产商,虽然今年以来的货币政策和上半年的销售市况,给他们储备了一些过冬粮草,虽然宽松的货币政策仍将执行,但金融监管部门三、四季度对房地产信贷不太可能像上半年那么宽容了。如果银行内部对房地产信贷从紧,证券监管部门对上市公司再融资也从严,那么,今年年底和明年年初,那些笑容满面的地产商们又将被愁云笼罩。

现实的做法是,9月、10月是卖房的好季节,适当降价,以追求销售收入快速回笼为最高目标。善良的消费者总是期望地产商能降价,但地产商在制定价格策略时是不会讲慈善的,而是追求利润最大化。像我这样苦口婆心劝地产商在适当时机降价,完全是希望他们从其根本和长远的利益出发,而不是期冀他们发善心。

如果部分地产商9月、10月能够适时降价,加之已知的上市楼盘供应量的增加,那么,可以肯定,未来两个月,观望情绪大为衰减,楼市成交量环比将迅速止滑而转为较大增长。以房价的略微下跌来换取成交量的较快增长,我想这是值得的。

至于四季度以明年,还是不要说那么远吧。我想,楼市也需要和谐的氛围。这个时候,那些经济学家、专家们,就别再豪言壮语了,说什么北京上海房价还将翻番之类。这不是替部分地产商们肆意涨价壮胆么?

  

(原文发于9月3日21世纪经济报道一戈看台)

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