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袁一泓 的博客

 
 
 

日志

 
 

房地产利益链上的魅影  

2009-08-03 09:20:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虽然那位地产商几年前已携家移居澳洲,但他说的一段话却留了下来。

“在我做房地产10多年的时间里,几乎还没有遇到不贪不要的官员。一个开发项目做下来,要盖100多个章。每一个办事的部门,每一个办事的官员,多少都得上贡。有的处长,还非得要我这个总经理出面才给盖章。有的官员,可能当时不会跟你要什么,但一定要你记住,你欠他的。积累起来,是连本带利都要还的。房地产没有免费的午餐。”

我没有做过地产商,也没有对房地产开发环节进行详细调查,所以对这位前地产商的话无法证实或证伪。但就我混迹于地产江湖10多年的观察,房地产确实不能算是一个干净的行业,虽然它是财富最集中的行业之一。

另一位地产商对我说:这一辈子我做得最正确的事情,就是选择了房地产。这句话的背景是:1992年以来,尤其是1998年以来,房地产是我国发展最快的行业之一,也许更重要的是,它还是积累财富最快、最多的行业之一。如你所知,自从财富榜公布以来,每年上榜的富豪们,恐怕有半数涉及房地产业务。

因此,在权力无所不在、无孔不入的今天,围绕房地产形成一个利益链或者说利益集团,想必没有谁会感到奇怪罢。

我无意列举整个链条(上至土地、下至建材和物业管理)的分食者。前不久发生的郑州“经济适用房别墅”事件和上海“塌楼门”事件,闪现了政府官员或者说公务员直接或间接分享房地产收益的魅影。事实上,它暴露的可能只是冰山一角。以下评述也是碎片的:

土地。虽然最近地王迭出,但你是否想到,推行土地公开招拍挂制度5年后的今天,很多城市仍有一批经营性用地被以协议方式出让?有的地产商甚至能够堂而皇之地通过市长办公会议特批土地。有的招标土地,其中条款似乎就是专为某个地产商定制的。谁能帮地产商瞒天过海?总离不开有关政府部门的官员吧。

规划。前重庆市规划局局长及其情妇,通过帮地产商修改已批准的项目规划尤其是容积率而大肆牟利,即是惯有的做法。譬如,规划是公共绿地,却蚕食为住宅楼;某几栋楼增加2层面积,地产商轻辄获利千万。谁能让地产商获得审批?还得是公务员。

办证。房地产开发最重要的是“五证”,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。随便去问问任何一家地产商,办齐这些证,哪个不蜕一层皮?而开头那位地产商说过,做完一个项目要盖100多个章。譬如消防许可证,凭什么就这么发给你?

施工。这个环节的地产商最强势,因为他从政府部门的乙方,变为施工企业的甲方。项目施工一般是总承包再分包,这都是施工企业的事。所以该环节转为施工企业与政府部门打交道。而正因为后者监管不到位,才会发生上海塌楼事件。顺便说一句,最近10年尤其是近5年,我们的建筑产品基本没有进步、没有创新。这是一位知名地产商说的。

拆迁。现在的土地大都是净地出让,即拆迁是政府的事,给地产商的地块应具备“三通一平”甚至“七通一平”条件。但是,政府部门可能借口遇到钉子户,久拖不拆,如北京南城一个项目的拆迁,拖了3年。地产商怎么办?只有恳请政府部门也就是官员帮忙。而确实也有一些所谓钉子户。如上海某户家庭,20多平方米的老房子,拆迁费要到300万。

测绘。北京某小区业主组织维权,发现不同户型的住房,面积补差居然完全一致:连小数点后面的两位数都一样。原来,这是测绘机构的杰作。他们并没有根据设计图纸进行复测,而是傻傻地填了几个数字:既要让业主乖乖补交差价,又不会突破合同规定的3%的误差。一位地产商朋友告诉我,这几乎是房地产界公开的秘密。业主自己测量?地产商不认可。诉至法院?为了几千块钱,成本太高。鉴于测绘机构的垄断性,老百姓将其视同政府部门。

验收。如水、电、气、质量监督。前期,水、电、气的管道铺到小区,当然要交费。“最后一米”,进入各栋各户,还得再交一笔,否则别想通水、通电、通气——这些费用可能不在公开收费之列。曾经有媒体报道说,自来水公司的抄表员,月收入达8000元。你相不相信?我是相信的。还有,交房时,业主都能看到竣工验收表盖着当地质量监督站的大红印章。这个章可不是白盖的。他若是拖着不给盖章,地产商就急得像热锅上的蚂蚁,过了交房日期就得给业主赔钱啊。

一位在房地产公司工作的朋友,发现公司有少数几人基本不干活,收入却不低,而公司每次优化调整(也就是裁员)都不会动到他们一根指头。后来才知道,很多公司都养着这样的闲人——主管部门或垄断部门官员的直系或旁系亲属。

曾经有段时间,舆论闹得沸沸扬扬的,要求地产商公布开发成本。某地产企业老总说:我们的项目拆迁时,村长代表村委会要去了1个亿,这个费用能公开么?多年前,潘石屹洽购CBD核心区某地块,要准备签约了,财务审计人员突然发现,这幅转手多次的地块,一笔高达数亿元的费用无法对账。我想,老潘肯定被吓出一身汗。这种费用能公开么?

我们常常说,在相当一段时期内,GDP增长需要房地产。其实,我们也可以说,政府公务员也需要房地产。不过,我们不应该天真地以为政府官员会公开替地产商辩护。

学者们总是想探讨如何在政府官员的权力与市场利益之间(或官、商之间),建立一种严密的防火墙。譬如,权力公开,审批公开,信息公开,让人民群众公开监督。事实上,我们的法律、法规、政府规章,正是这么规定的。但是,一个证、一个章,政府部门拖你半年一年,你还开不开工?那些连收据都没有的费用,人民群众又如何监督?虽然已颁布实施《政府信息公开条例》,但有些办事环节或信息要素,政府部门就是不肯公开,或者只公开一小部分,你又奈何?举一个简单的例子。北京市建委下属单位向开发企业、房地产中介机构和其他企业和研究机构,出售房地产市场交易信息(数据),差不多是公开的秘密,有媒体甚至称其每年盈利数亿。这些市场数据绝非国家机密,没有任何理由不向社会免费公开。

据说,房地产还有很长的好日子。由此,那些跟地产商打交道的政府部门,也会有很长的好日子。至于什么利益链啊,权力寻租啊,官商魅影啊,你莫非真的善良地以为仅仅是房地产一个行业的问题?

 

 

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