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袁一泓 的博客

 
 
 

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让捂盘的地产商付出代价  

2009-08-21 08:07:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我承认,自今年3月底以来,有一个建议,我一直是在重复:地产商不要捂盘惜售。

但是,上半年火爆的销售市场,让部分地产商失去了判断力,不假思索地涨价之后还觉得不过瘾,纷纷放慢了销售节奏,并打起了捂盘惜售的主意。有些地产商是因为上半年就完成了全年的销售计划,有些是完成了全年计划的百分之七八十,认为剩下的半年时间可以从容地涨价销售。

有心者想必还记得,我屡次提到了两种不可持续(这种回忆式的提醒,显得多么自大自恋)。

如果说3月至5月的楼市成交量大幅增长,是去年压抑后的住宅消费需求的释放,是正常的,那么,5月以后,随着投资者的涌入,则基本演变为资金货币堆积后的托举,是非常态的,因而是不可持续的。我想,地产商私下里也会认可这一点,但人们的心态有时会奇怪地扭曲,看到售楼处排起的黑压压的长队,理性的人也会变得不理性:挂起免战牌,不卖了。

从行业外围的货币政策来说,包括地产商在内,很多人都是清醒的,即这种大规模的货币投放也是不可持续的。即便是我这样对货币政策研究纯属外行的人也猜得出,下半年的信贷投放应该是外松内紧。作为中国的央行,在当前中央定调的宽松的货币政策框架下,即使调整也是温和的,而非急速转向的。所以,人们对货币政策“微调”不应有任何的意外。如果央行公开声称要将宽松的货币政策急转为从紧,那才是咄咄怪事。

我在上期的专栏里表达的观点之一,是楼市不会重回2008年。不少未购房的朋友看到这里,满腹辛酸立即转为愤怒漫骂。直面残酷的现实是需要勇气的。影响楼市的重要因素是宏观经济。国际金融危机对中国出口确实造成了巨大影响,但总体而言,我国经济并未也不可能陷入危机,也就是说,我国经济去年下半年只是增速放缓,但从来不曾进入真正的衰退和萧条。与此相关,楼市里的首次置业需求和改善性需求一直是存在的,只是被暂时压抑了,一旦条件合适就会释放出来,正如今年一季度所呈现的。这种趋势对以后的房地产市场也同样适用。这是人们无须对整体楼市悲观的背景。

但是,无须悲观并不意味着可以转入过度乐观甚至是狂欢。房价涨得太疯狂,人们只好被迫转向观望。成交量下滑,地产商的销售收入就会下降。而货币政策微调之后,首当其冲要收紧的就是房地产信贷。严格二套房信贷本是题中之义,而下一步就是开发贷款。上半年很多地产商能够开颜大笑,除了销售火爆之外,就是银行贷款可以较为轻松地取得。但银行是善变的。三季度以后,银行对地产商的笑容会变得吝啬起来。

让我们猜测一下。假如三季度观望继续,成交量惯性下滑,地产商的销售收入当然继续减少;地产商总是要贷款的,资金宽裕如潘石屹也开始贷款了,但如果银行此时惜贷,或者单单就是不给地产商发放开发贷款,情况将会怎样?嗯,此时,就是那些捂盘惜售的地产商付出代价的时候了。

去年楼市调整时,我造成地产商们果断降价出货,因为现金流的重要性远大于利润。去年底今年初,我向少数地产商建议,可以买地了,但没几个人敢于动手。最近几个月我一直在劝地产商别捂盘,眼光要看得远一些,至少要看到今年底、明年初,估计还是没几个人愿意相信。所以,让那些失去理性的地产商、目光短浅的地产商,付出一些代价也是应该的。不过,10多年来,收获丰厚的地产商们总能找到侥幸逃脱的理由,这是因为市场对他们的惩罚远远不够。

 

(文章发于8月20日21世纪经济报道地产版一戈看台)

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